Financování výstavby nemovitosti a čerpání prostředků – proč úroková sazba není vše

Při řešení úvěru na bydlení se naprostá většina klientů zajímá hlavně o jedno – jaká bude sazba. Existuje ale celá řada dalších parametrů, které mohou s náklady klientovi zamíchat výrazně více, než několik desetin na úrokové sazbě.

Jak tedy celý proces probíhá a na co si dát pozor?

Prvním zásadním rozdílem je okamžik, kdy klient začíná platit první splátku. U hypotéky začíná klient splácet až poté, co použije všechny poskytnuté prostředky, nebo bance oznámí, že zbytek již nepotřebuje. První splátku tak zaplatí většinou těsně před dokončením stavby nebo krátce po něm, do té doby platí každý měsíc pouze poměrnou část úroků z už poskytnutých peněz. U úvěrů ze stavebního spoření je naopak běžné, že první splátku platí klient hned další měsíc poté, co mu byly poskytnuty první peníze, byť jde zatím o malou část úvěru.

Hypotéka tak klienta tolik nezatíží, resp. měsíční platby narůstají pomalu a většinou během výstavby dosáhnou maximálně 50% sjednané splátky. Na druhou stranu jde čistě o platbu úroků, klient nesplácí. Všechny platby tak představují čistý náklad. U delších výstaveb se pak může nezřídka jednat o částky v součtu i přes 100.000,-.

„Čerpání“ – jak banka uvolňuje prostředky

Pro banku i klienta jsou zásadní tři hodnoty, okolo kterých se bude vše točit – „budoucí hodnota nemovitosti“ je odhadcem stanovená hodnota celé nemovitosti po dokončení. Tedy zjednodušeně „za kolik by se hotový dům prodal“ a zároveň hodnota, na kterou musí dům ocenit v závěrečné zprávě – pochopitelně pokud klient provede všechny práce, které bance původně slíbil a nezmění například projekt. Může to znít neuvěřitelně, ale jsou případy, kdy klient postaví něco úplně jiného a pak se diví…

Oproti tomu „aktuální hodnota nemovitosti“ odráží názor odhadce, za kolik by se prodala nemovitost ve stavu, ve kterém se v současné době nachází.  Aktuální hodnota se postupně zvyšuje s tím, jak postupují stavební práce.

„Rozpočet výstavby“ je pak částka, za kterou se dle shody banky (odhadce) a klienta celá stavba provede. U rodinných domů je obvyklá situace taková, že rozpočet výstavby je vyšší, než budoucí odhadní hodnota. Zjednodušeně tedy z pohledu banky dáváme do domu více peněz, než za kolik bychom ho prodali a „stavba se nikdy nevyplatí“ – i když výjimky existují.

Z toho přímo vyplývá první pravidlo, na které je třeba dávat u výstavby pozor. Prakticky vždy je postup získávání peněz od banky takový, že klient musí první utratit vlastní zdroje, až potom dostane první peníze z úvěru. Banka se tak jistí proti možnosti, kdy poskytne peníze, ale klient nebude mít dost prostředků na to, aby stavbu dokončil – bance by zůstala neadekvátní zástava. Celá situace tedy může vypadat takto:

Náklady na výstavbu (pozemek + stavba): 4.500.000,-

Budoucí hodnota nemovitosti podle odhadu: 4.000.000,-

Úvěr (80% hypotéka) : 3.200.000,-

Klient tak musí bance prokázat proinvestování 1.300.000,-, tedy více než 20% nákladů – ačkoliv má „80% hypotéku“.

Jak se použití peněz prokazuje?

Prokázání může být dvojí –klient může doložit faktury a potvrzující výpisy z účtu, nebo nechat původního odhadce provést tzv. „dohlídku“. Odhadce si tak jde nemovitost znovu prohlédnout a bance potvrzuje, že klient provedl práce v hodnotě, která požadovaným vlastním prostředkům odpovídá. Klient tak faktury dokládat nemusí. Zároveň odhadce upraví aktuální hodnotu nemovitosti a vystaví protokol. Tento způsob dokládání a čerpání je v praxi výrazně častější – zejména v případech, kdy není stavěno kompletně „na klíč“, ale na stavbě se podílí více dílčích dodavatelů, nebo dělá klient některé práce svépomocí (typicky základovou desku, úpravy povrchů, rozvody apod.).

Proces čerpání

Po doložení použití vlastních peněz a splnění zbytku podmínek podle úvěrové smlouvy začíná banka uvolňovat peníze. A opět se banka od banky výrazně liší – tentokrát je klíčem „aktuální hodnota nemovitosti“. Ta bance říká, jakou hodnotu zástava má a zjednodušeně tedy kolik peněz dostane zhruba zpět, pokud klient nedostaví a nebude splácet. Postoj bank se zde může dost lišit – některá poskytne i 150% aktuální hodnoty, některé se orientují striktně podle schválené procentuální výše hypotečního úvěru a poskytnou tak např. jen 80% aktuální hodnoty. Pokud bude aktuální hodnota nemovitosti např. 1.000.000,-, klient dostane od jedné banky hrubě přes milion, od druhé jen 800.000,-. Následně pak peníze použije, odhadce opět přijde udělat dohlídku, navýší aktuální hodnotu a proces se opakuje – v ideální situaci až do úspěšného konce. Druhá fáze pak může, pokud banka čerpá do 100% aktuální hodnoty, vypadat takto:

Původní hodnota: 1.000.000,-

Banka uvolnila: 1.000.000,-

Nová aktuální hodnota: 1.800.000,-

Banka na druhé čerpání uvolní: 800.000,- (100% aktuální hodnoty mínus již poskytnuté prostředky)

Pokud by ale banka uvolňovala peníze jen do 80% aktuální hodnoty, bude proces vypadat výrazně jinak:

Původní hodnota: 1.000.000,-

Banka uvolnila: 800.000,-

Nová aktuální hodnota: 1.500.000,-

Banka na druhé čerpání uvolní: 400.000,- (80% z aktuální hodnoty, tedy 1.200.000,-, mínus již poskytnuté prostředky)

Rizika při čerpání prostředků

Ve druhém případě se tak klienti pravidelně dostávají do situace, kdy je každé další čerpání velmi rychle menší a menší. Zejména v poslední třetině stavby může klient čerpat po částkách v řádu pár desítek tisíc. Odhadce tak musí tzv. „dohlídky“ provádět a protokoly vystavovat výrazně častěji – což vždy několik dní trvá a klient ztrácí čas. Navíc za dohlídky a samotné čerpání prostředků se platí dle sazebníku bank, klient tak ztrácí peníze. Obvyklým nákladem za dohlídku a čerpání je totiž cca 1.500,- Kč, ačkoliv banky mají přímo v sazebníku zakotveny slevy na určitý počet čerpání.

V závislosti na typu financování pak zdržování čerpání a výstavby stojí další peníze – je delší doba placení úroků u hypotéky, resp. klient platí déle plnou splátku úvěru ze stavebního spoření, typicky s další platbou (např. nájem). Pokud se takto čerpání prodlouží o řadu měsíců, jde většinou o deseti- i statisíce korun.

V extrémních případech může dojít i k situaci, kdy si klient v průběhu výstavby musí vzít další půjčku, aby se pomalému čerpání vyhnul, resp. aby vůbec čerpat mohl.

Ideálním řešením je proto volba banky, která čerpá minimálně do 100% aktuální hodnoty, nebo nabízí při výstavbě čerpání nad rámec aktuální hodnoty.

Například takto:

Původní hodnota: 1.000.000,-

Banka uvolnila: 1.500.000,- (aktuální hodnota + čerpání o 500.000,- nad ni)

Nová aktuální hodnota: 2.000.000,-

Banka na druhé čerpání uvolní: 1.000.000,- (aktuální hodnota + čerpání o 500.000,- nad ni, mínus již poskytnuté peníze)

Celkové náklady zaplacené navíc mohou při špatně nastaveném financování znamenat statisícové škody, nemluvě o škodách na psychice jednotlivých účastníků.

A co bez faktur?

Shrnutí by pak nebylo úplné, pokud bychom nezmínili ještě jeden aspekt čerpání přes nejčastější způsob, tedy dohlídky odhadcem. Velmi často se v praxi můžeme setkat se situací, kdy klient „bez dokládání faktur“ zjednoduší na „bez faktur“ a dodavatel práce tak pracuje načerno, tedy cenu snižuje nejčastěji o DPH. Odhadce provádějící dohlídky pak vychází pouze ze skutečného stavu nemovitosti, s čerpáním tak není problém. Jde o velmi často využívanou situaci, která může vést ke statisícovým úsporám oproti variantě, kdy klient předkládá bance faktury k proplacení. Stejně tak se ale takovýto postup může výrazně vymstít při nekvalitně odvedené práci a následné reklamaci.