Jak bezpečně financovat koupi nemovitosti - Synergy FG

Jak co nejbezpečněji koupit nemovitost

 

Velmi často od svých klientů, kamarádů a známých slýchám dotaz „Co mám dělat, když chci koupit byt/dům? Na co si dát pozor?“ Následující body na to odpovídají. Jde o ideální postup – v praxi bývá potřeba některé kroky koupě realizovat dříve, než by bylo 100% bezpečné. Zejména ve chvíli, kdy prodávající tlačí na uzavření rezervační/kupní smlouvy a kupující se tomuto tlaku raději podvolí.

Nejbezpečnější variantou je pochopitelně podepisovat jakoukoliv variantu, která nás k něčemu zavazuje, až ve chvíli, kdy máme schválenou hypotéku. Ale s tím se v praxi prakticky nesetkáme a rezervační smlouva bývá podepsána výrazně dříve. Na druhou stranu tak ale nedojde k velmi nepříjemné situaci, kdy má klient podepsanou úvěrovou smlouvu a prodávající si celý obchod rozmyslí.

A pamatujte, že 100% jistotu poskytnutí úvěru má klient až ve chvíli, kdy je mu úvěr schválen. Obecně sice platí, že pokud vychází bonita klienta, má v pořádku registry a výše odhadu je vyhovující, je úvěr poskytnut téměř v 100% případů. Ale vždy existují výjimky, jakkoliv nejsou časté. Poskytnutí hypotečního úvěru je totiž vždy nenárokové.

1. Na kolik mám a co to pro mě znamená

 

Prvním krokem ke koupi nemovitosti na úvěr je určitě orientace v možnostech. Scházím se tedy s důvěryhodným nezávislým poradcem a řešíme, zda chci stavět nebo kupovat, jaké mohu doložit příjmy a jaké mám výdaje. Každá banka počítá příjem klienta jinak, často mi jedna příjmy neuzná, zatímco druhá půjčí dvojnásobek. Stejně tak lze najít rozdíly v posuzování nemovitostí a dalších možnostech úvěrování.

Z takové schůzky bych si měl určitě odnést znalosti o maximální a rozumné částce, kterou si mohu půjčit, nákladech s takovým úvěrem spojených a ideálně i krátké shrnutí/návod celého procesu.

Pokud mám pochybnosti o svých záznamech v úvěrovém registru, je také vhodné zajistit si výpis na stránkách cbcb.cz, nebo podáním žádosti o hypoteční úvěr u některé banky (ačkoliv doporučit lze spíše první možnost).

2. Výběr nemovitosti a následná kontrola

 

Až poté si vybírám konkrétní nemovitost, kterou chci koupit. Většinou na základě inzerátu – z předchozího bodu už mám hrubý přehled o nákladech a mohu si udělat obrázek o poměru cena/výkon pro mé potřeby. Ideálně již na prohlídce si vyžádám aktuální list vlastnictví (LV) a textaci rezervační smlouvy. Oboje kontroluji, především zda je prodávající skutečným vlastníkem a jestli je na nemovitosti jakákoliv zástava nebo věcné břemeno. Zejména poslední dva body jsou relativně časté a mohou výrazně měnit průběh financování.

Nejpozději po prohlídce je také rozumné udělat si hrubý průzkum cen nemovitostí v okolí. Cílem je zjistit, zda mi pravděpodobně vyjde odhad nemovitosti. Zejména v případě koupě bytu mají kvalitní poradci možnost náhledu do cenové mapy některých bank a mohou mi velmi přesně říci, co čekat.

Jednoznačně lze také doporučit kontrolu povodňové mapy. Nachází-li se nemovitost ve 4. povodňové zóně, je jako zástava riziková a nemusí být bankou akceptována. I pokud akceptována bude, lze počítat s nutností uzavřít pojištění povodně a záplavy, které je v této oblasti téměř nerealizovatelné a může následně znemožnit i čerpání již podepsané hypotéky.

Obecně lze proto doporučit obdobu následujícího textu v rezervační smlouvě: „Prodávající dále prohlašuje, že se nemovitost nenachází ve 4. záplavové zóně a právní stav nemovitosti a její zákres i zápis v katastru nemovitostí jsou v pořádku. Pokud by během platnosti rezervační smlouvy vyšly najevo nedostatky v právním stavu nemovitosti, prodlužuje se rezervační smlouva automaticky o dobu potřebnou k narovnání tohoto stavu. V případě, kdy se nemovitost nachází ve 4. záplavové zóně, je kupující oprávněn po negativním posouzení nemovitosti jako zástavy financující bankou od rezervační smlouvy ustoupit. V takovém případě je mu vrácen celý rezervační poplatek.“

3. Podání žádosti o úvěr

 

S poradcem podáme žádost na vybranou banku. Ta si zkontroluje zejména úvěrové registry a spočítá bonitu. Od banky nelze očekávat, že v této fázi projde celý případ a vše zkontroluje. Je pravidlem, že bankovní poradce má svůj postup a případ zpracovává bod po bodu. Často se tak stane, že nějaký nedostatek vyjde najevo až v pokročilé fázi úvěrového procesu. Tomuto by měl umět předejít schopný finanční poradce.

V této fázi ideálně necháváme zpracovat odhad – pokud nám to prodávající umožní, resp. pokud nám předá potřebné podklady a umožní vstup odhadci. Velmi často ale prodávající toto podmiňuje právě podpisem rezervační smlouvy.

Zároveň je potřeba vždy pamatovat na to, že odhadce tam není pro nás, ale banku. Většinu skrytých vad tak odhadce nejen neoznámí, ale typicky nenajde – neprovádí invazivní („pod povrch“) prohlídku, ale automaticky předpokládá neexistenci vad, které nejsou vidět. Z praxe jsem během poradenské praxe již zažil přehlédnutí vadných izolací a zateplení, hnijících krovů i vzlínání vody ve zdech z nepálených cihel a následnou nutnou demolici objektu. Mimo bankovní odhad je tak dobré nechat nemovitost posoudit i dalším nezávislým odborníkem.

K odhadu si banka pravidelně vyžádá i návrh kupní smlouvy. Souběžně s odhadem lze doporučit jejich kontrolu poradcem nebo ideálně vlastním právníkem. Realitní kancelář typicky zastupuje prodávajícího, smlouvy jsou nezřídka formulovány v jeho prospěch. Vzhledem k podmínkkám čerpání/schvalování některých bank by v kupní smlouvě mělo být napsáno, že “Kupní cena se považuje za zaplacenou okamžikem jejího připsání na účet úschovy.” Toto předchází případnému riziku zpronevěření prostředků ze strany správce úschovního účtu a může být podmínkou pro čerpání prostředků z úvěru. 

4. Podpis rezervační smlouvy

 

Vzhledem k často nevratným nebo obtížně nazpět vymahatelným zálohám pro realitní kanceláře by měla být podepsána, až pokud vím, že jsou v pořádku registry, právní stav nemovitosti a bonita. Ideálně ve chvíli, kdy již vyšel odhad nemovitosti u vybrané banky, nebo alespoň bylo na základě cenové mapy potvrzeno, že hodnota nemovitosti přibližně odpovídá.

5. Schválení úvěru a podpis úvěrové smlouvy

 

Bance doložíme zbytek potřebných podkladů de jejích požadavků a ta následně schvaluje úvěr. Po jeho schválení typicky vystaví dvojici smluv – úvěrovou a zástavní. Úvěrovou smlouvu vždy podepisuji až po podpisu rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí – i prodávající by si mohl koupi rozmyslet a tím by mě s podepsanou úvěrovou smlouvu vystavil bolestivému penále za nečerpání. Při podpisu úvěrové smlouvy dostávám od banky potřebné podklady pro katastr, tedy zástavní smlouvu a návrhy na vklad zástavního práva.

6. Podpisy a zástavní právo

 

Podepisuji s prodávajícím/realitní kanceláří kupní smlouvu, zástavní podklady a ideálně i smlouvu o advokátní úschově prostředků. Realitní kancelář nebo poradce vše zanese na katastr a informuje mne.

7. Zápis zástavního práva

 

Katastr nyní nesmí 20 dní zápisy zástavního a případně i vlastnického práva provést. Během této doby zasílám do úschovy vlastní zdroje a s poradcem předávám bance podklady k čerpání úvěru. Vzhledem k běžným časovým limitům pro zaplacení kupní ceny, uvedeným v kupní smlouvě, je dobré mít toto s poradcem již připraveno. Veškeré podmínky jsou uvedeny v úvěrové smlouvě.

8. Čerpání úvěru

 

Banka čerpá úvěr = zasílá peníze do advokátní úschovy, typicky během výše uvedené lhůty. Katastr pak po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty zapisuje zástavní a vlastnické právo a prodávající mi nemovitost předává k užívání.

Jednoznačně lze doporučit vyhotovení předávacího protokolu. Ostatně každá kvalitnější realitní kancelář toto zpracovává automaticky.

9. Uvolnění peněz prodávajícímu

 

Na základě zápisu vlastnického práva a předání nemovitosti jsou prodávajícímu uvolněny peníze z advokátní úschovy. V této chvíli se také zpravidla platí daň z převodu nemovitosti tak, jak bylo domluveno a sepsáno v kupní smlouvě. Nejzazším termínem pro podání přiznání a platbu daně je konec 3. měsíce následujícího po měsíci, kdy byl kupující zapsán v katastru jako vlastník (tedy rozhoduje zápis, ne podání návrhu na zápis).

Číslo účtu, částku a VS zpravidla dostávám od realitní kanceláře, ta zpracovává i příslušné přiznání. Alternativně lze vše vyčíst na stránkách příslušného finančního úřadu, poradit umí i kvalitní finanční poradce.

10. Následné podmínky

 

Plním s poradcem následné podmínky úvěru – většinou předložení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví, LV), kde je zapsané vlastnictví nemovitosti i zástavní právo pro financující banku.

Velmi časté je také předložení platné vinkulace plnění z pojistné smlouvy.

V této fázi dochází nejčastěji k opomenutí a upomínkám – vše je již takzvaně hotovo. Dobrý poradce bude umět termíny ohlídat, stejně jako provést klienta celým výše uvedeným procesem bezpečně a rychle.

 

Finanční služby propagované a nabízené na tomto webu poskytuje společnost Synergy FG s.r.o. a zde uvedení poradci jako fyzické osoby, kteří jsou v oblasti:

  • pojištění registrovaní podle zákona č. 38/2004 Sb. jako podřízení pojišťovací zprostředkovatelé pojišťovacího agenta,
  • investic a doplňkového penzijního spoření podle zákona č. 256/2004 Sb. jako vázaní zástupci investičního zprostředkovatele,
  • spotřebitelských úvěrů podle zákona č. 257/2016 Sb. jako vázaní zástupci samostatného zprostředkovatele spotřebitelského úvěru,

společnosti SAB servis s.r.o., IČO: 24704008, se sídlem Praha 1 – Nové Město, Jungmannova 748/30, PSČ 11000. Tuto skutečnost je možné ověřit v Seznamu regulovaných a registrovaných subjektů finančního trhu České národní banky na http://www.cnb.cz/cnb/jerrs, kde také najdete aktuální podrobnosti o registraci a jejím rozsahu.

Přejít k navigační liště