Kdy se vyplatí refinancovat hypotéku

Spolu s rostoucími sazbami hypoték se rozpoutal hon na refinancování hypotečních úvěrů a „honba za každou desetinou“ se stala denním chlebem velkého množství poradců i klientů. Vyplatí se ale refinancování „o desetinu levněji“ doopravdy?

Jaké všechny náklady jsou s refinancováním spojené?

Základním nákladem jsou poplatky spojené s výměnou zástavy na nemovitosti. Ty banka nemůže prominout, nevznikají totiž na její straně. Jedná se typicky o dva kolky za vklad zástavního práva a výmaz aktuálního zástavního práva vkladem, poplatek 1.000,- za každý pak vybírá příslušný katastrální úřad.

Stejně tak se klient nevyhne ověření podpisů na nových zástavních smlouvách. Jde sice o několik málo desítek korun, ale není na škodu pamatovat i na ně. Jedno ověření stojí nejčastěji 30,- Kč, některé banky vyžadují ověření i u kopií pro ně a zejména u širšího spoluvlastnictví pak mohou vznikat i několikasetkorunové náklady.

Stávající banka pak klientovi určitě naúčtuje administrativní poplatky za ukončení a vyčíslení, velmi často pak i za podání výmazu svého zástavního práva nad rámec kolku placeného katastru nemovitostí. V součtu se jedná o částky v nižších tisících, nejčastěji okolo 2.000,- Kč.

Čisté úroky navíc

Méně známým faktem je pak platba úroků u nového úvěru předtím, než klient začne splácet. Stávající banka totiž vystavuje vyčíslení k určitému datu, nová banka má pak nastavení splátky až ke konkrétnímu datu v následujícím měsíci. Zjednodušeně lze říci, že pokud splácím hypotéku k 11. dni v jednom měsíci a první splátka je k 20. dni dalšího měsíce, vzniká nutně období, kdy „ještě nesplácím“ a tedy platím nové bance úroky z poskytnuté částky.

Může to vypadat například takto:

Nová hypotéka 2.000.000,-

Počet „nesplácených“ dní: 20

Úroková sazba: 2,59%

Úrokový náklad tak bude 2.000.000,-*0,0259*20/360 = 2.878,- Kč.

(výpočet se liší podle typu úročení a nastavení banky!)

Další poplatky

Bývá pravidlem, že úvěry na refinancování poskytují banky zdarma, neuplatňují tak poplatek za zpracování úvěru. Ale je dobré si i toto zkontrolovat.

Stejně tak nemusí být účtován poplatek za nový odhad nemovitosti, ale ne všechny banky jsou takto vstřícné. Pokud je poplatek účtován, může jít o částky mezi 3.000 – 6.000,- Kč podle typu nemovitosti.

Zejména u refinancování delší dobu dopředu může být účtován poplatek za rezervaci finančních prostředků. Má li klient sepsanou smlouvu o refinancování například 2 roky dopředu, může se stát, že první rok opravdu neplatí nic, ale druhý rok mu nová banka bude účtovat např. 0,5% úrok. A to i přesto, že zatím žádné peníze nevyčerpal a stále splácí hypotéku u původní banky.

Je tedy vhodné mít se na pozoru před jednoduchou argumentací typu „Ušetříte na splátce dvě stovky měsíčně, to je 12.000,- za celou fixaci…„. Nezřídka se také objevují výpočty ne na dobu další fixace, ale na celý zbytek trvání úvěru – což je logicky nesmysl. Nikdo dnes neví, co se při dalším datu fixace stane.

Velmi často se také zapomíná na to, že nová fixace běží od data podpisu smlouvy, ne od chvíle, kdy banku opravdu změním. Tedy pokud jsem podepsal desetiletou fixaci dva roky před koncem té stávající, proběhne na novém úvěru na 120 (10 let * 12 měsíců), ale jen 96 (8 let * 12 měsíců).

K nákladům je třeba zmínit ještě jedno riziko. Pokud vkládám na katastr nové zástavní právo pro novou banku, musí s tím stávající banka ve vyčíslení souhlasit. Toto vyčíslení je dobré si okopírovat a spolu se zástavními smlouvami na katastr přinést. Pokud bych na katastr vkládal nové zástavní právo předtím, než mi stávající banka povolí „vstup jiné banky na druhé místo zástavního práva“, vystavuji se riziku vysoké pokuty v rámci porušení stávající smlouvy – konkrétně „zákaz zcizení a zatížení“.

Co naopak do úspory určitě započítat

Nečastější úsporou, počítanou poradci, je nižší splátka. Ta bude zároveň tvořit i nejvýraznější a nejpříjemnější efekt pro klienta. Platí, že čím delší splatnost, vyšší úvěr nebo rozdíl úrokových sazeb, tím je výsledný efekt výraznější.

Konkrétně to může vypadat například takto:

Výše nového úvěru: 1.000.000,-

Zbývá splátek: 300 (tedy 25 let)

Rozdíl v sazbě: 0,1% (např. 2,69% vs. 2,59%)

Výsledné splátky jsou pak pro nejčastější typ úročení 4.532,- a 4.582,-, rozdíl je 50,- Kč měsíčně.

Pokud by další fixace byla na 5 let, jde o rozdíl 5 (let) * 12 (měsíců v roce) * 50,- (rozdíl splátek) = 3.000,-. To není moc – vzhledem k výše uvedenému by se takovýto úvěr refinancovat nevyplatilo. Jenže takto spočítaná úspora by nebyla kompletní.

Nižší dluh po konci fixace

Druhou složkou úspory je rozdílná dlužná částka po konci nové fixace. S nižší úrokovou sazbou totiž platí, že i nižší splátka rychleji umořuje dluh. Výše uvedený příklad tak znamená nejen úsporu na měsíčních nákladech, ale i nižší dluh na konci. Konkrétně například takto (pro novou fixaci na 5 let):

Výše refinancované částky: 1.000.000,-

Splátek během fixace: 60

Dluh po 5i letech při sazbě 2,69%: 849.849,-

Dluh po 5i letech při sazbě 2,59%: 848.146,-

Opět nejde o velkou částku, ale výsledek (1.703,-) tvoří přes 50% úspory na splátkách.

Dohromady pak jde o částku 4.703,- Kč, tedy částku, která by již poplatky katastru a velmi pravděpodobně i poplatek za vyčíslení a ukončení předchozího úvěru vyrovnala.

V poslední době se také začínají množit akce bank na „bonus“ za přechod od jiného finančního ústavu. Typický je tento bonus pro Monetu nebo Raiffeisenbank. Zejména u nižších úvěrů může být bonus např. 5.000,- velmi výraznou složkou, ovlivňující výhodnost celého procesu.

Kdy se tedy opravdu vyplatí refinancovat?

Velmi zjednodušeně lze říci, že pro účely úspory se vyplatí refinancovat, pokud klient dosáhne skóre 4 bodů z následující tabulky:

Za každý milion Kč: 1 bod

Refinancování a odhad zdarma: 1 bod

Každá desetina úrokové sazby: 1bod

Bonus od nové banky 1 bod.

Pochopitelně bude záležet na rozpoložení klienta. Pro část populace je výraznou úsporou např. 10.000,- Kč, jiná skupina klientů bude před stejnou částkou spíše preferovat svoji časovou úsporu a podepíše prodloužení stávající bance.  

Co tedy dělat, pokud se mi blíží datum fixace:

• Nechte si poradcem ukázat možnosti a spočítat výslednou úsporu. Tedy všechny náklady a všechny pozitivní efekty. Pokud toto poradce neumí, buďte opatrní.
• Nechte si od poradce ukázat celý postup „kdy a co je potřeba udělat“, především kdy a kam máte jaké částky zaplatit. Velmi dobrým testem schopností poradce je pak dotaz na to, kdy vkládat nové zástavní právo na katastr (viz. výše).
• Zajímejte se o možnost slev a bonusů.
• Počítejte s tím, že Vaše stávající banka zkusí, co ještě akceptujete. Dopisem nabízená sazba je spíše orientačním stropem.