Příjmy z podnikání a hypotéka – problém, nebo příležitost?

Proč je situace podnikatelů složitější?

Živnostníci a drobní podnikatelé jsou z pohledu poradce nejtypičtější „problémovou“ skupinou klientů, žádajících o hypoteční úvěr. Důvod je jednoduchý, příčina je skryta v daňovém zákonu. Na rozdíl od zaměstnanců se totiž u živnostníků velmi často liší čistý měsíční příjem, který deklarují finančnímu úřadu, a skutečná částka, se kterou může živnostník v průběhu měsíce disponovat. A to často velmi výrazně.

Jak přesně tato nesrovnalost vzniká, vystihuje nejlépe pohled na výpočet daňového přiznání.

Dle aktuálně platné legislativy je totiž živnostník, s ohledem na finanční výhodnost, veden k tomu, aby oproti celkovým ročním příjmům uplatnil co největší množství nákladů. Celá řada podnikatelů tak na své ičo nakoupí předměty pro osobní život, pronajímá své auto do podnikání, nebo do rozvoje svého podnikání dále investuje jinak. Velká část podnikatelů také převádí část zisku např. na manžela/manželku apod. Motivace pro tento krok, je většinou finanční – čím menší bude rozdíl mezi příjmem a výdaji, tím méně bude nutno zaplatit na daních a povinných odvodech. Velká část živnostníků argumentuje krom úspor i tím, že zdravotní péče je bez ohledu na odvody stejná, za vyšší zaplacenou daň nic nedostane a důchod, vypočtený z odvodů sociálního pojištění je jen politickým slibem do budoucna. V praxi se tak setkáváme s rozšířeným termínem „optimalizace daňového přiznání“ a snižováním zisku, deklarovaného finančnímu úřadu, na co nejnižší číslo.

Oproti zaměstnanci má zároveň živnostník možnost s budoucím příjmem a zejména s náklady hýbat. Ačkoliv se tedy podle daňového přiznání může jevit jako nízkopříjmový klient, ve skutečnosti může být velmi bonitní.

Situace podnikatele – účetní a skutečná

Představme si klienta v podobné situaci:

Celkové příjmy (řádek 101 v daňovém přiznání) : 2.000.000,-

Nutné náklady k podnikání: 800.000,-

Celkové náklady v DP (včetně koupě auta, elektroniky, „cesťáku“, řádek 102 v daňovém přiznání): 1.500.000,-

Čistý zisk (řádek 104 v daňovém přiznání): 500.000,-

Tento klient tak na první pohled bude mít čistý příjem okolo 40.000,- Kč. V praxi ale může dlouhodobě bezpečně disponovat s částkou k 100.000,- měsíčně.

A co paušály?

Důležitou skutečností je také možnost uplatnění výdajů paušálem, která měla původně sloužit drobným podnikatelům ke snížení administrativní zátěže. V praxi pak díky této variantě velká část podnikatelů působících ve službách může uplatnit náklady ve větší míře, než jsou skutečné. Toto se velmi často týká například programátorů, obchodních zástupců a řady dalších. V praxi tedy příjmy klienta mohou vypadat takto:

Celkové příjmy: 1.000.000,-

Skutečné náklady (odvody, občasné dojíždění, nákup notebooku…) 200.000,-

Náklady uplatnitelné paušálem: 600.000,-

Takovýto živnostník má tedy oficiální zisk mírně přes 30.000,- měsíčně. V praxi ale může v porovnání se zaměstnancem bezpečně disponovat částkou k 90.000,- měsíčně.

A jak to vidí banka?

Příjem z pohledu banky pak bude vypadat ještě jinak. Ne rozdíl od finančního úřadu vstupují pro bankovní výpočet bonity („schopnosti splácet“) do hry ještě povinné odvody a daně, které finanční úřad ve své kalkulaci zisku neřeší. Vezměme si pro zjednodušení živnostníka s paušálními náklady výše. Odvody budou pro rok 2018 vypadat takto:

Zdravotní pojištění: 27.000,-

Sociální pojištění: 58.401,-

Daň: 35.160,-

Celkem: 120.561,-

Z pohledu banky pak bude skutečný výpočet o něco složitější, metodiku má každá z bank nastavenu individuálně. Ale obecně se živnostník setká s výpočtem, kdy se od celkových příjmů odečtou paušální náklady a následně se odečtou ještě veškeré odvody. Náš živnostník tak má z pohledu většiny českých bank uznatelný příjem 279.439,- ročně, tedy jen mírně přes 23.000,- měsíčně. Tedy necelou jednu třetinu skutečného disponibilního příjmu.

Je zjevné, že se tak realita z pohledu živnostníka a možnosti banky poskytnout úvěr budou velmi rozcházet. Po regulaci ještě výrazně více:

Z pohledu „většinové“ banky vypadá klient takto:

Příjem: 23.000,-

Maximální splátka hypotéky (tedy do 45% celkového příjmu):  10.350,-

Maximální výše hypotéky (devítinásobek ročního příjmu): 2.484.000,-

Tedy takovýto klient nemá v praxi šanci pořídit si rozumný byt ve větším městě. Pokud by navíc klient neměl 20% vlastních zdrojů plus 4% na daň, budou se tyto limity dále zpřísňovat.

Jak předejít problémům

Pro živnostníky se tak přímo nabízí cesta přípravy daňového přiznání tak, aby byl deklarovaný příjem výrazně vyšší. Ta s sebou ale nese výrazně zvýšené náklady na odvody předtím, než o úvěr žádá. Z toho vyplývá riziko neschválení úvěru – ať už kompletně, nebo částečně – v dané výši. A tedy většinou velká komplikace pro financování.

Druhou pastí pak může být postoj schvalovatelů v bankách. Pokud výše uvedený živnostník odevzdá daňové přiznání s 300.000,- skutečných nákladů namísto zákonem povolených 600.000,- výdajů paušálem, může čelit zamítnutí úvěru z důvodu „účelově podaného daňového přiznání“. Jinými slovy „máte nižší náklady, než můžete mít dle zákona – a to se nám nezdá“.

Řešení = alternativní výpočet příjmu

Z výše uvedených důvodů si na základě své praxe troufám říci, že ač jsou živnostníci skupinou, které se nejvíce dotkla říjnová regulace hypotečních úvěrů, s dobrým finančním poradcem většinou není problém hypotéku dostat. Na místě jsou nejen alternativní možnosti výpočtu příjmu (z obratu na účtu, z odpisů na majetku dle daňového přiznání, ze zisku vlastněného s.r.o…), ale především díky rozdílům ve výpočtu příjmu z podnikání.

Pokud budeme opět uvažovat o situaci živnostníka výše, je u některých bank možné započítat jako čistý příjem až 60-65% z ročního obratu.

Tedy z 1.000.000,- obratu jde o 650.000,- příjmu ročně, přepočteno tedy 54.167,- čistého příjmu měsíčně. Limit pro měsíční splátku tak rázem roste na 24.375,- Kč, limit pro výši hypotečního úvěru pak na 5.849.928,- Kč. Jde o výrazně menšinový způsob výpočtu, typický pro některé menší české banky, ale jejich počet stabilně roste.

Stejně tak u podnikatelů s nízkým ziskem, ale vysokým obratem (typicky stavebnictví, autodoprava) je možné využít kalkulaci příjmů přímo z obratu bez ohledu na náklady. Jedinou podmínkou je, že daňové přiznání musí být kladné, klient nesmí být ve ztrátě.

Plánování a přehled jsou klíčové

Běžný klient – podnikatel tak nezřídka končí po návštěvě několika větších bank s dojmem, že hypotéku nezíská, ačkoliv jeho situace ani zdaleka není beznadějná. Jen je potřeba výrazně větší pozornost a informovanost, než u zaměstnance. Stejně tak je důležité plánovat dopředu, až polovinu roku si například podnikatel může vybírat, ze kterého daňového přiznání bude banka vycházet. A podpora poradce, který se v problematice orientuje, je tak i výrazně cennější.