Vysoké sazby hypoték = ideální čas pro nákup
Jaká je situace na trhu nemovitostí?
Za poslední rok došlo k výraznému snížení poptávky po nemovitostech. Výsledkem toho je výrazné snížení cen. Ačkoliv celkové statistiky udávají poklesy typicky do 10 %, skutečný pokles je výrazně větší. Je totiž nutné si uvědomit, že téměř neklesly ceny bytů v developerských projektech – ty tak vyvažují výrazně větší snížení cen ostatních bytů. Zároveň většina statistik uvádí pouze pokles nabídkových cen, ne skutečně realizovaných. Je naprosto běžné, že prvotně nabízená cena je po čase v rámci inzerce dále snížena a kupující navíc počítá s další slevou při jednání. Ze strany realitních makléřů tak většinou zaznívají snížení reálných cen o 20-25 % oproti vrcholu z jara 2022.
Jaká je situace na finančním trhu?
Sazby hypoték a úvěrů ze stavebního spoření jsou již téměř rok stabilní, pohybují se v rozmezí 5,5-6 %. Jak jsme psali v předchozím článku, vyšší sazby tak způsobily výrazný nárůst splátek, který spolu s regulací ČNB vedl k drastickému snížení počtu lidí, kteří si nemovitosti mohli dovolit.
Velmi častý argument tak dnes zní „Až sazby klesnou, hned si nemovitost koupím“. Jde ale o past, čekání na ideální příležitost, která nepřijde. Jakmile sazby klesnou, bude trh velmi pružně reagovat nárůstem počtu zájemců – a tedy zvyšováním tlaku na růst cen. Už nyní lze pozorovat výrazné zvýšení poptávky oproti počátku roku, způsobené uvolněním parametru DSTI. A to zejména ze strany drobných investorů, kterým dosavadní pravidla neumožňovala koupi třetí, čtvrté nemovitosti.
Současná situace tak svádí k jednoduchému srovnání měsíční splátky a ceny nemovitosti. To je přirozená, ale od základu špatná úvaha.
Nemovitost jako investice
Jedno ze základních investičních pravidel zní „nakupuj, když je cena nízko“. Do budoucna se změní sazby úvěrů, splátky, výnosy z nájmu – cena, za kterou nemovitost koupím, ale zůstane konstantní. Jako majitel nemovitosti ji již po zaplacení nemohu změnit.
Pokud si tak spočítám současnou koupi nemovitosti na úvěr jako zvládnutelnou, jde pravděpodobně o nejhorší možný scénář. Je velmi pravděpodobné, že sazby úvěrů klesnou, tedy mi dohledné budoucnosti výrazně klesne i splátka úvěru. Zároveň v dlouhodobém horizontu dojde k opětovnému růstu cen nemovitostí a růstu nájmů.
U investičních nemovitostí tak dlouhodobě platí pravidlo, kde je i s průměrnou sazbou úvěru kritických prvních 5 až 10 let. Splátka úvěru je blízká nájmu, majitel tak většinou měsíčně nějakou částkou dotuje stávající stav a vynahrazuje to očekávaným nárůstem hodnoty nemovitosti.
I před rokem 2015, kdy prudký růst cen nemovitostí začínal, ale vlastníci bytů po přibližně deseti letech byli v situaci, kdy původní cena nemovitostí byla oproti současné neporovnatelná. Výše stávajícího nájmu pak většinou výrazně překonávala splátku úvěru i ve větších městech.
Příklad – aktuální očekávání
Uvažujme o bytě za 5.000.000, -, nemáme vlastní prostředky, úvěr dozajistím stávajícím bytem. Splátka úvěru bude přibližně 28.700, – na 30 let při sazbě 5,6 %. Nájem z bytu bude 20.000, po odečtu fondu oprav a pojištění mi „zbude“ 17.000, -.
Za 5 let dojde k poklesu sazeb na dlouhodobý průměr 3,5 % a návratu cen nemovitostí na úroveň před stávajícím 25% poklesem. Inflace a růst nájmů budou stejné, na úrovni cílování ČNB, 2 %.
Koupil jsem tedy za 5.000.000, – byt, který má aktuální hodnotu 6,65 mil. Moje splátka úvěru je 23.170, -, neprodloužil jsem splatnost. Nájemné je ale 22.000, -, po zaplacení nákladů nadále přispívám 3.000, – měsíčně.
Investoval jsem tak za 60 měsíců vysoké sazby zhruba 650.000, – na rozdílu mezi splátkou a výnosem z nájmu. Bez vlastních prostředků jsem ale za cenu času a práce vydělal přibližně 1.650.000, – na hodnotě nemovitosti. S odpisy a úrokovými náklady by měla být moje daň z pronájmu nulová.
Možnost refinancování hypotéky před uplynutím fixace, a tedy velké úspory pro zjednodušení zanedbám, stejně jako případný výpadek příjmu z nájmu.
Za deset let je pak situace již zcela jinde.
Splátka úvěru za 3,5 % je stále 23.170, -. Nájemné i v našem konzervativním příkladě atakuje hranici 25.000, – a bilance se vyrovnává. Pokud by růst cen nemovitostí byl pouze inflační, vydělal jsem dalších přibližně 800.000, – na hodnotě nemovitosti. A jsem držitelem investiční nemovitosti, která by se mi již dále měla splácet sama – vyjma případných oprav a výpadků nájmu.
Jaký závěr z toho plyne?
Současná situace snížených cen nahrává koupi nemovitosti na investici. Oproti pravidelným úložkám například do investičních fondů se totiž od začátku mění hodnota několikamilionového aktiva. A v dlouhodobém horizontu mi nájem jednoznačně překoná náklady.
Rozhodně nelze zcela pominout rizika s investicí spojená – zejména riziko navýšení měsíčních nákladů domácnosti a výpadku nájmu. Současná situace je ale unikátní – víme, že k poklesu sazeb a tedy nákladů na splátky dojde, stejně jako k oživení poptávky, které bude tlačit na růst cen nemovitostí.
