Aktuální situace na poli hypoték

Minulý měsíc ČNB snížila základní sazbu (2T Repo) na druhém zasedání v řadě – v prosinci o 0,25 %, tentokrát o 0,5 %. Další zasedání, kde se bude o sazbách rozhodovat, nás čeká 20. 3. (termíny zasedání), trh očekává další snižování. Od podzimu 2023 také výrazněji klesají tzv. „úrokové swapy“, prakticky hlavní zdroj financí pro poskytování hypoték. Z 5,5 % počátkem dubna 2023 jsme se naposledy dostali nad 4,5 % na počátku listopadu. Dnešní stav je pod 3,4 %.

Prakticky jistě tak začíná výrazné zlevňování úvěrových produktů, mj. hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření, které jsme s uzavíráním hypotéky řešili. Banky jsou aktuálně opatrné a reakce jsou spíše kosmetické – většina snížení je o desetiny procent a změna probíhá pozvolně. Velké banky pak spíše pomalu posouvají hranice dosažitelných sazeb individuálně a až zpětně pak „tabulkové ceny“, za které ale sazby už delší dobu neposkytují. Stávající snížení základní sazby a propad cen zdrojů už by ale měly spustit razantnější reakci.

Zatímco do médií posílají zástupci bank zprávy, že nečekají do konce roku pokles pod 5 %, interní sdělení jsou zcela jiná – ke 4 % na konci roku 2024, sazby pod 4 % v průběhu 2025. A zejména velké banky (ČS, HB, KB) intenzivně řeší plánované retence (udržování zákazníků), některé banky pak naprosto otevřeně deklarují připravenost jednou/dvakrát…, případně každý rok snižovat klientům sazbu. U jiných, např. u AirBank, mám ale přes nové klienty zkušenost, že sazba snížit „nejde“ (naposledy v pátek, zamítnuto snížení z 6,19 %).

Zároveň je schválená novela zákona (Parlamentem i Senátem ČR), která zavádí sankci za předčasné splacení úvěru mimo fixaci. Jde o 25 % z předčasně splácené jistiny za každý započatý rok zbývající do konce fixace (maximálně v součtu 1 %). Novela je ale platná pro úvěry podepsané nebo po fixaci po 1.9.2024. Všechny úvěry podepsané do té doby mají předčasné splacení za administrativní poplatek do 1.500,-.

Náklady refinancování jsou tak typicky:
– 2.000,- za kolek výmazu zástavního práva stávající banky
– 2.000,- za kolek katastru za zápis nového zástavního práva
– 0 – 1.500,- administrativní poplatek
– 0 – 6.000,- za odhad nemovitosti (podle banky a nemovitosti – byty typicky zdarma)
– čas, nervy a trocha papírování 🙂

Zásadní položkou je ale přechodné období. Typicky jde o cca měsíc, kdy původní banka vystaví vyčíslení stávající hypotéky k určitému datu. Součástí vyčíslení tak jsou úroky od posledního celého úrokového období u původní banky do data vyčíslení. U nové banky pak začíná splácení od měsíce následujícího po měsíci, kdy proběhlo čerpání. Tedy opět s krátkým obdobím, za které je placen úrok. Např. při úrokovém období od 20. dne do 20. dne v dalším měsíci a vyčíslení k 30. dni platí klient stávající bance 10 dní úrok. Pokud bude u nové banky opět toto období od 20. dne, zaplatí ji znovu 20 dní úrok. Měsíc platby úroků pak dnes znamená cca 0,4 % z objemu (přibližně sazba/12). Což by s rozdílem sazeb 0,5 % prakticky „vyluxovalo“ roční úsporu. Jde s tím pracovat, ale zcela se přechodnému období vyhnout nejde.

Aktuálně tak považujeme za hranici, kdy má cenu o refinancování uvažovat, minimálně 0,5 % rozdílu sazeb. S ohledem na výhled klesání sazeb a již otevřeně diskutovanou hranici pod 4 % pak spíše k 1 %. Pokud budete chtít, není pochopitelně problém řešit tlak na snížení sazby výrazně dříve. Prvním krokem, který můžeme případně realizovat kdykoliv (stejně tak i Vy samostatně), je email/zpráva v el. bankovnictví stávající bance s požadavkem o snížení. Zásadním termínem je aktuálně přelom června a července. Konkrétně tak, aby buď stávající banka snížila úrok na velmi konkurenceschopnou sazbu, nebo bylo možné refinancovat s podpisem smlouvy před 1. 9. 2024.

Proč:
1) Využijeme co nejvíc očekávaný pokles sazeb tak, aby nová sazba nějakou dobu vydržela

2) V případě nutného refinancování by si i nová hypotéka zachovala možnost předčasného splacení pouze za administrativní poplatek (s podpisem po 1.9.2024 už by tuto možnost neměla)

Ve chvíli, kdy se sazby ustálí, pak dává smysl výrazně přísnější řešení s důrazem na náklady. Aktuálně získaná levnější sazba bude koncem roku pravděpodobně drahá. Ale jakmile se sazby ustálí, bude mít cenu sazbu srazit co nejníže – nějakou dobu pak zůstane.