Ceny nemovitostí v roce 2024
Co můžeme očekávat od hypotečního trhu a cen nemovitostí v dalším roce? Při shrnutí se neobejdeme bez čísel a také je vhodné se podívat, co vedlo k poklesu cen nemovitostí v posledních 2 letech.
Ze strany schvalování výstavby a objemu nových nemovitostí v nabídce se nic zásadního nezměnilo. Výraznou úpravou ale prošel úvěrový trh. Šlo zejména o zavedení parametru DSTI („poměr splátek vs. příjmů domácností“) ze strany ČNB na úrovni 45 % od 1.4.2022, což znamenalo zpřísnění úvěrové politiky. Na úvěr tak dosáhlo menší množství klientů. Ve stejné době již několik měsíců rostly sazby – a tedy i splátky, což pokles dále prohlubovalo. Pokud započítáme růst cen nemovitostí, který i v letech 2020 – 2022 šel ve většině zajímavých lokalit do desítek procent, vzniká extrémní situace. V praxi tak během necelých dvou let došlo ke zdvojnásobení potřebného příjmu na koupi stejného bytu.
V letech 2021 a 2022 tak byla denním chlebem poradců navigace mezi metodikami bank pro uznání co největší části klientových příjmů – nájmy, přivýdělky, přepočty příjmů z podnikání.
Ale o tom už jsme psali dříve. Co se tedy děje dnes?
Od první poloviny roku 2022 ceny nemovitostí klesají – a pokud nebudeme do srovnání zahrnovat dokončené developerské projekty, kde bylo snížení cen spíše kosmetické, tak šlo o propad přibližně o 20 %.
Na druhou stranu hodnotu peněz decimuje vysoká inflace – podle ČSÚ byla meziroční inflace v listopadu 2022 14,4 % a v listopadu 2023 11,4 %.
Zatímco by tedy dávalo smysl zvýšení cen nemovitostí také o cca 25 %, došlo k prakticky totožnému poklesu, který má na svědomí zejména omezení poptávky.
Oproti tomu mzdy typicky reagují se zpožděním a další nárůst se očekává. I tak ale byla v prvním kvartále roku 2022 průměrná mzda 37 979 Kč a o rok a půl později již 42 990 Kč – tedy o 13 % vyšší.
Už jenom tím vzniká výbušná kombinace, přesně opačná, než před 2 lety. Ceny spadly místo růstu, rostou mzdy a oproti situaci ze začátku roku 2022 se tak otevírá výrazný prostor pro opětovný růst cen nemovitostí.
A ve stejnou chvíli přichází několik impulzů pro uvolnění úvěrování ze strany ČNB:
1. Zrušení parametru celkového zadlužení („DTI“). Zatímco dříve ČNB stanovila strop zadlužení domácnosti na 8,5 násobek ročního příjmu (9,5 pro žadatele pod 36 let), dnes je toto zcela v režii bank. A první banky již zvyšují strop na 12násobek.
2. Zrušení parametru pro celkovou výši splátek do 45 % ročního příjmu. Dnes není problém se splátkami i do 60 % příjmu, opět v závislosti na konkrétní bance.
3. První snížení sazeb po 1,5 roce, kdy byla základní sazba snížena na 6,75 %. Snížení bylo schváleno jednomyslně a očekává se další, spíše výraznější pokles.
Poslední dvě změny pomáhají s dostupností úvěrů všem, první změna je ale velmi specifická a bude trh ovlivňovat velmi výrazně. Pokud počítám s příjmem domácnosti 100 000 Kč, pak byl limit úvěrů podle základních parametrů přibližně 10,2 mil dle celkového zadlužení a zhruba 10 mil podle splátky (splátka cca 5 800 Kč za milion na 30 let, sazba okolo 5,6 %). Uvolnění celkového limitu zadlužení DTI by tak nemělo efekt. Existuje ale jedna skupina potenciálních kupců, velmi citlivá na současný stav – drobní investoři, co mají starší úvěry v maximální výši dle příjmu, na několik málo nemovitostí a s nízkými sazbami.
Pokud by výše uvedených 10 000 000 Kč měli v úvěrech se sazbou okolo 2 %, budou splátky přibližně 40.000 Kč/měs. S uvolněním poměru splátek a stejným příjmem 100.000 Kč/měs. se pro ně otevírá prostor pro další úvěr se splátkou okolo 20 000 Kč/měs., Ten byl ale dodnes omezen právě celkovým zadlužením. Jakmile tento parametr odstraníme, může si náš investor obratem půjčovat další cca 3 000 000 Kč – 3 500 000 Kč.
Zatímco potřeba vlastního bydlení je dlouhodobě vesměs konstantní, právě tato skupina potenciálních kupců situaci už delší dobu sleduje a na příležitost čeká. Z investičního pohledu je pak situace, kdy jsou ceny po výrazném poklesu a očekává se prudký nárůst poptávky, ideální. Ceny nemovitostí u nás navíc stále ještě nejsou na úrovni západních států a ani k uvolnění výstavby nedošlo.
Tento text jednoznačně není investičním doporučením, kde by nákup nemovitosti měl přinést zázračný a zaručený zisk v příštím roce. Ale výhledově dává pružná reakce cen nemovitostí na zjednodušené úvěrování velký smysl.
