ČNB ruší limit DSTI: Co bude dál?

Ve čtvrtek 1. 6. 2023 zrušila ČNB prosazování limitu DSTI, tedy omezení výše měsíčních splátek domácnosti oproti celkovým příjmům. Do tohoto data platilo omezení splátek do 45 % příjmů, pouze domácnosti do 36 let měly limit mírnější, padesátiprocentní. A stanovisko ČNB mělo váhu zákona – nešlo o doporučení, ale banky byly povinny se jím řídit.

V kombinaci s vysokými úrokovými sazbami, a tedy vysokými splátkami šlo o zásadní prvek regulace trhu, jak jsme psali v jednom z předcházejících článků. Lze říci, že parametr DSTI byl díky tomu doposud zodpovědný za většinu poklesu poptávky a ve výsledku i za stávající pokles cen nemovitostí v ČR.

Přitom prvotním záměrem ČNB bylo zabránění předlužení domácností ve chvíli, kdy nízké úrokové sazby umožňovaly vysoké úvěry, u kterých bylo ale riziko budoucího razantního navýšení úroků a splátek. ČNB tak toto pravidlo zaváděla ve chvíli, kdy sazby pod 2 % znamenaly pro milionový úvěr na 30 let splátku 3.700Kč/měsíčně – dnes je stejná splátka přibližně 5.800Kč  při „nízké“ sazbě 5,6 %.

Co bude dál?

Zásadním faktorem bude rychlost a míra reakce poskytovatelů úvěrů – hypotečních bank. Před zavedením této regulace byl běžný odečet životních minim, případně násobených koeficienty, od celkových příjmů. Takové metody zkoumání bonity klientů vedly k možnosti získat výrazně vyšší úvěr. I po zavedení limitu DSTI jako „doporučení“ bylo možné získat hypotéku do 60 % příjmů domácnosti. S ohledem na dnešní vysoké sazby a velmi nízkou pravděpodobnost jejich dalšího výraznějšího růstu tak bankám odpadá u nových úvěrů riziko zvýšení splátek a nesplácení ze strany klientů. Naopak mají výhled snižování sazeb a růstu mezd. Tedy i pokud dnes hypoteční úvěr splňuje podmínky poskytnutí jen velmi těsně, velmi pravděpodobně s koncem fixace a změnou úrokové sazby bude pro klienty znamenat podstatné uvolnění.

Zároveň v loňském i letošním roce banky zaznamenaly prudký propad zájmu o hypoteční úvěry a ani zdaleka nedosahují maxim z let předchozích. Zejména pro malé banky tak může uvolnění limitů znamenat významnou příležitost pro rychlé navyšování tržních podílů. Lze proto očekávat, že banky možnost uvolnění limitů využijí.

Co to znamená pro klienty?

V praxi dnes příjem domácnosti 100.000,- měsíčně znamenal limit výše splátek 45.000,- měsíčně, tedy pro 30 let splatnosti se sazbou 5,6 % bylo možné získat úvěr ve výši 7.800.000,-.

S uvolněním do hranice 60 % jde o splátku 60.000,- a výši úvěru přibližně 10.400.000,-. Zde už by bylo omezující spíše celkové zadlužení do 8,5 násobku ročního příjmu, tedy na 10.200.000,-. I tak jde ale o 30% navýšení.

I pro žadatele do 36 let věku, kde byl limit 50 % příjmů, jde o vítanou zprávu. Doposud by s maximální splátkou 50.000,- dosáhli na úvěr 8.600.000,-. I pro ně tak jde o navýšení maximální výše úvěru o přibližně 20 %.

Zejména pro podnikatele, investory do nemovitostí a klienty s vyšším příjmem tak jde o vítaný impuls. O to více ve chvíli, kdy se celý příjem domácnosti není metodicky uznatelný bankou – což jsou právě nájmy, případně příjmy z podnikání, dohod apod.

Největší efekt se očekává zejména pro drobné investory do nemovitostí, kdy při nájmu 10.000,- banky uznávaly maximálně 70 % tohoto příjmu, splátka úvěrů pak mohla narůst maximálně o 3.150,-. Zpravidla tak bylo velmi komplikované zajistit financování pro více než 1-3 byty. S uvolněním regulace by tak bylo možné bytové portfolio o další 1-2 nemovitosti zvětšit.

Krátkodobě tak lze očekávat zvýšení poptávky díky snazšímu získání úvěrů, v horizontu do 1 roku by pak toto uvolnění mělo podstatně omezit snižování cen nemovitostí.