Financování družstevních bytů

1. Čím mohou být zajímavé?

Družstevní byty tvoří, především ve větších městech, nezanedbatelnou část nabídky nemovitostí. V praxi se pak můžeme setkat i s družstevními rodinnými domy, ty jsou ale výrazně vzácnější.

Pro klienta ovšem bývají na první pohled velmi lákavou koupí z několika důvodů.

Zaprvé je jejich cena většinou nižší, než cena srovnatelné nemovitosti v osobním vlastnictví. Typický rozdíl v ceně se pohybuje i mezi 10 až 15 procenty, zejména v poslední době, kdy se nemovitosti prodávají za rekordní částky, tak může jít i o statisícové úspory.

Zadruhé klient ušetří daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 procent, která se na „koupi“ družstevního bytu nevztahuje.

U sídlištního bytu 3 + 1 v Praze tak úspora může vypadat takto:

Byt v OV:  4.500.000,-

Družstevní byt: 4.000.000,-

Daň z nabytí bytu v OV: 180.000,-

Rozdíl: 680.000,-

(pro srovnání používám cenu bytu 70-75m2, Praha Letňany, 14.11.2018)

2. Specifika družstevních bytů

Jaká jsou ale specifika a rizika, spojená s družstevním bytem?

Klient nenabývá byt do vlastnictví, získává pouze podíl v družstvu, se kterým jsou spojená užívací práva k bytové jednotce a příslušenství. S družstvem pak podepisuje nájemní smlouvu. S tímto v praxi nemívají klienti oproti osobnímu vlastnictví problém v rámci fungování se sousedy nebo běžného obývání jednotky. Lze se ovšem setkat se ztížením např. dalšího pronájmu v závislosti na stanovách družstva. Zatímco u bytu v osobním vlastnictví toho proti problémovým podnájemníkům sousedé moc nezmohou, u družstva mohou být výsledné represe podstatně vážnější. Zažil jsem i klienty, kteří čelili hlasování o odebrání družstevních práv.

Koupě družstevního bytu

Zatímco v případě koupě bytu do osobního vlastnictví je případný úvěr současného majitele pouze otázkou nastavení financování, v případě družstevního bytu se dluh příslušející k bytové jednotce stává automaticky další součástí kupní ceny. Jde o tzv. „nesplacenou anuitu“, zjednodušeně podíl na úvěru, který si na počátku své existence bralo družstvo a který je třeba uhradit buď postupně, nebo jednorázově zájemcem o koupi. V případě úvěrového financování se pak prakticky vždy setkáme s požadavkem na jednorázové doplacení, tedy de facto navýšením kupní ceny.

Oproti koupi bytu do osobního vlastnictví se liší i průběh celého procesu. Klient tak podepisuje smlouvu o převodu družstevních práv a následně řeší s družstvem případný převod do osobního vlastnictví. Má li tedy byt zůstat družstevní, jde o zjednodušení procesu (nečekáme na zápis do katastru nemovitostí). Pokud bude byt ale následně převáděn do vlastnictví osobního, může být celý proces výrazně delší. Není výjimkou ani situace, kdy bytové družstvo schvaluje převod bytů jednou nebo dvakrát do roka. S nevhodným termínem tak může jít i o více než půl roku trvající proces nabytí nemovitosti. Zatímco pro pouhou změnu družstevníka toto krom zdržení vliv nemá, pro byt financovaný úvěrem může jít o nezanedbatelný vliv na finanční stránku celé věci.

Úvěrování družstevního bytu

Zásadním rozdílem v případě úvěrového financování je pak možnost, resp. nemožnost použití bytové jednotky jako zástavy úvěru. Bytem v družstevním vlastnictví totiž až na výjimky ručit nelze – družstvo nepodepíše zástavní smlouvu s bankou. Klient je tak omezen zvýšeným úrokem – nelze využít hypoteční úvěr, ani zajištěný úvěr ze stavebního spoření – a limitem úvěru. Pro dva žadatele bývají nejvyšší limity úvěru ze stavebního spoření bez zástavy nemovitosti přibližně 1.000.000,- bez dalšího ručení. Toto je možné navýšit např. dodatečným ručením životní pojistkou žadatelů až na 2.000.000,-, jde však spíše o výjimky. Navíc stále zůstává výrazně vyšší úrok. Při sazbě okolo 5% tak v porovnání se zajištěným úvěrem jde o dvojnásobné úrokové náklady, o výši splátky nemluvě.

Alternativou je pak použití „předhypotečního úvěru“. Konkrétně jde o situaci, kdy již může družstvo vystavit dokument o převodu bytu do osobního vlastnictví do 1 roku. V tom případě klient bytem neručí dnes, ale z pohledu banky jde o „budoucí zástavu“. Uzavírá tak s klientem 2 smlouvy místo jedné.  První je hypotéka, kde je podmínkou vložení zástavního práva na katastr, tedy nutný předchozí převod do vlastnictví. Do té doby klient funguje v rámci smlouvy o předhypotečním úvěru, kdy nesplácí dluh, ale do převodu nemovitosti do OV platí pouze úrok. Ten je oproti hypotéce navýšen většinou o zhruba 2% p.a. Navenek jsou obě platby – hypoteční i předhypoteční – většinou velmi podobné. Předhypoteční platba úroku je ale přímý náklad navíc, klient nic nesplácí. Použijeme li příklad družstevního bytu ze začátku článku a 80% financování, může vše vypadat například takto:

Cena bytu: 4.000.000,-

Hypotéka: 3.200.000,-

Úrok předhypotečního úvěru: 5%

Ročně by tak klient za poskytnutí prostředků na „koupi“ platil 160.000,-, měsíčně jde o 13.333,- Kč. Při osmi měsících mezi poskytnutím peněz bankou a převodu do osobního vlastnictví klienta jde o částku 106.667,- Kč, které byly vynaloženy oproti klasické hypotéce navíc, jako čistý náklad.

Předhypoteční financování navíc poskytuje pouze omezená skupina českých bank – nemusí tedy jít o nejvýhodnější nabídku v danou chvíli. Naštěstí se již objevují první produkty, které předhypoteční část umí vyloučit. Navýšení o zaplacené úroky za první období tak může klient s dobrým poradcem obejít.

Co bude potřeba za podklady

V případě použití této varianty je třeba dát pozor na to, zda má již družstvo zpracované tzv. „prohlášení vlastníka“, které je nutné pro zapsání jednotky do katastru. V praxi totiž družstvo může přepis bytu do 1 roku slíbit a podepsat, pokud ale již nemá prohlášení zpracované, nemusí převod stihnout. Klienta by tak vystavilo velmi nezáviděníhodné situaci.  

 Nejjednodušší variantou z pohledu banky je tak nalezení jiné nemovitosti, vhodné jako zástava – např. jiný vlastní byt/dům, nemovitost rodičů apod. Tady ovšem nastupuje komplikace v podobě rodinných vztahů a rizika pro majitele takové nemovitosti.

Co si tedy pamatovat? Družstevní bydlení může být velmi dobrou koupí, ale cena v inzerátu nemusí být ani zdaleka konečná. Pokud družstevní byt kupujete a nemáte jinou nemovitost k ručení, vždy se ptejte po „prohlášení vlastníka“ (a nechte si ho potvrdit i v rezervační smlouvě) a možnosti převedení bytu do osobního vlastnictví do 1 roku.

Příjemné bydlení!