Rubrika: Blog

Jak bezpečně financovat koupi nemovitosti

Jak co nejbezpečněji koupit nemovitost

 

Velmi často od svých klientů, kamarádů a známých slýchám dotaz „Co mám dělat, když chci koupit byt/dům? Na co si dát pozor?“ Následující body na to odpovídají. Jde o ideální postup – v praxi bývá potřeba některé kroky koupě realizovat dříve, než by bylo 100% bezpečné. Zejména ve chvíli, kdy prodávající tlačí na uzavření rezervační/kupní smlouvy a kupující se tomuto tlaku raději podvolí.

Nejbezpečnější variantou je pochopitelně podepisovat jakoukoliv variantu, která nás k něčemu zavazuje, až ve chvíli, kdy máme schválenou hypotéku. Ale s tím se v praxi prakticky nesetkáme a rezervační smlouva bývá podepsána výrazně dříve. Na druhou stranu tak ale nedojde k velmi nepříjemné situaci, kdy má klient podepsanou úvěrovou smlouvu a prodávající si celý obchod rozmyslí.

A pamatujte, že 100% jistotu poskytnutí úvěru má klient až ve chvíli, kdy je mu úvěr schválen. Obecně sice platí, že pokud vychází bonita klienta, má v pořádku registry a výše odhadu je vyhovující, je úvěr poskytnut téměř v 100% případů. Ale vždy existují výjimky, jakkoliv nejsou časté. Poskytnutí hypotečního úvěru je totiž vždy nenárokové.

1. Na kolik mám a co to pro mě znamená

 

Prvním krokem ke koupi nemovitosti na úvěr je určitě orientace v možnostech. Scházím se tedy s důvěryhodným nezávislým poradcem a řešíme, zda chci stavět nebo kupovat, jaké mohu doložit příjmy a jaké mám výdaje. Každá banka počítá příjem klienta jinak, často mi jedna příjmy neuzná, zatímco druhá půjčí dvojnásobek. Stejně tak lze najít rozdíly v posuzování nemovitostí a dalších možnostech úvěrování.

Z takové schůzky bych si měl určitě odnést znalosti o maximální a rozumné částce, kterou si mohu půjčit, nákladech s takovým úvěrem spojených a ideálně i krátké shrnutí/návod celého procesu.

Pokud mám pochybnosti o svých záznamech v úvěrovém registru, je také vhodné zajistit si výpis na stránkách cbcb.cz, nebo podáním žádosti o hypoteční úvěr u některé banky (ačkoliv doporučit lze spíše první možnost).

2. Výběr nemovitosti a následná kontrola

 

Až poté si vybírám konkrétní nemovitost, kterou chci koupit. Většinou na základě inzerátu – z předchozího bodu už mám hrubý přehled o nákladech a mohu si udělat obrázek o poměru cena/výkon pro mé potřeby. Ideálně již na prohlídce si vyžádám aktuální list vlastnictví (LV) a textaci rezervační smlouvy. Oboje kontroluji, především zda je prodávající skutečným vlastníkem a jestli je na nemovitosti jakákoliv zástava nebo věcné břemeno. Zejména poslední dva body jsou relativně časté a mohou výrazně měnit průběh financování.

Nejpozději po prohlídce je také rozumné udělat si hrubý průzkum cen nemovitostí v okolí. Cílem je zjistit, zda mi pravděpodobně vyjde odhad nemovitosti. Zejména v případě koupě bytu mají kvalitní poradci možnost náhledu do cenové mapy některých bank a mohou mi velmi přesně říci, co čekat.

Jednoznačně lze také doporučit kontrolu povodňové mapy. Nachází-li se nemovitost ve 4. povodňové zóně, je jako zástava riziková a nemusí být bankou akceptována. I pokud akceptována bude, lze počítat s nutností uzavřít pojištění povodně a záplavy, které je v této oblasti téměř nerealizovatelné a může následně znemožnit i čerpání již podepsané hypotéky.

Obecně lze proto doporučit obdobu následujícího textu v rezervační smlouvě: „Prodávající dále prohlašuje, že se nemovitost nenachází ve 4. záplavové zóně a právní stav nemovitosti a její zákres i zápis v katastru nemovitostí jsou v pořádku. Pokud by během platnosti rezervační smlouvy vyšly najevo nedostatky v právním stavu nemovitosti, prodlužuje se rezervační smlouva automaticky o dobu potřebnou k narovnání tohoto stavu. V případě, kdy se nemovitost nachází ve 4. záplavové zóně, je kupující oprávněn po negativním posouzení nemovitosti jako zástavy financující bankou od rezervační smlouvy ustoupit. V takovém případě je mu vrácen celý rezervační poplatek.“

3. Podání žádosti o úvěr

 

S poradcem podáme žádost na vybranou banku. Ta si zkontroluje zejména úvěrové registry a spočítá bonitu. Od banky nelze očekávat, že v této fázi projde celý případ a vše zkontroluje. Je pravidlem, že bankovní poradce má svůj postup a případ zpracovává bod po bodu. Často se tak stane, že nějaký nedostatek vyjde najevo až v pokročilé fázi úvěrového procesu. Tomuto by měl umět předejít schopný finanční poradce.

V této fázi ideálně necháváme zpracovat odhad – pokud nám to prodávající umožní, resp. pokud nám předá potřebné podklady a umožní vstup odhadci. Velmi často ale prodávající toto podmiňuje právě podpisem rezervační smlouvy.

Zároveň je potřeba vždy pamatovat na to, že odhadce tam není pro nás, ale banku. Většinu skrytých vad tak odhadce nejen neoznámí, ale typicky nenajde – neprovádí invazivní („pod povrch“) prohlídku, ale automaticky předpokládá neexistenci vad, které nejsou vidět. Z praxe jsem během poradenské praxe již zažil přehlédnutí vadných izolací a zateplení, hnijících krovů i vzlínání vody ve zdech z nepálených cihel a následnou nutnou demolici objektu. Mimo bankovní odhad je tak dobré nechat nemovitost posoudit i dalším nezávislým odborníkem.

K odhadu si banka pravidelně vyžádá i návrh kupní smlouvy. Souběžně s odhadem lze doporučit jejich kontrolu poradcem nebo ideálně vlastním právníkem. Realitní kancelář typicky zastupuje prodávajícího, smlouvy jsou nezřídka formulovány v jeho prospěch. Vzhledem k podmínkkám čerpání/schvalování některých bank by v kupní smlouvě mělo být napsáno, že „Kupní cena se považuje za zaplacenou okamžikem jejího připsání na účet úschovy.“ Toto předchází případnému riziku zpronevěření prostředků ze strany správce úschovního účtu a může být podmínkou pro čerpání prostředků z úvěru. 

4. Podpis rezervační smlouvy

 

Vzhledem k často nevratným nebo obtížně nazpět vymahatelným zálohám pro realitní kanceláře by měla být podepsána, až pokud vím, že jsou v pořádku registry, právní stav nemovitosti a bonita. Ideálně ve chvíli, kdy již vyšel odhad nemovitosti u vybrané banky, nebo alespoň bylo na základě cenové mapy potvrzeno, že hodnota nemovitosti přibližně odpovídá.

5. Schválení úvěru a podpis úvěrové smlouvy

 

Bance doložíme zbytek potřebných podkladů de jejích požadavků a ta následně schvaluje úvěr. Po jeho schválení typicky vystaví dvojici smluv – úvěrovou a zástavní. Úvěrovou smlouvu vždy podepisuji až po podpisu rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí – i prodávající by si mohl koupi rozmyslet a tím by mě s podepsanou úvěrovou smlouvu vystavil bolestivému penále za nečerpání. Při podpisu úvěrové smlouvy dostávám od banky potřebné podklady pro katastr, tedy zástavní smlouvu a návrhy na vklad zástavního práva.

6. Podpisy a zástavní právo

 

Podepisuji s prodávajícím/realitní kanceláří kupní smlouvu, zástavní podklady a ideálně i smlouvu o advokátní úschově prostředků. Realitní kancelář nebo poradce vše zanese na katastr a informuje mne.

7. Zápis zástavního práva

 

Katastr nyní nesmí 20 dní zápisy zástavního a případně i vlastnického práva provést. Během této doby zasílám do úschovy vlastní zdroje a s poradcem předávám bance podklady k čerpání úvěru. Vzhledem k běžným časovým limitům pro zaplacení kupní ceny, uvedeným v kupní smlouvě, je dobré mít toto s poradcem již připraveno. Veškeré podmínky jsou uvedeny v úvěrové smlouvě.

8. Čerpání úvěru

 

Banka čerpá úvěr = zasílá peníze do advokátní úschovy, typicky během výše uvedené lhůty. Katastr pak po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty zapisuje zástavní a vlastnické právo a prodávající mi nemovitost předává k užívání.

Jednoznačně lze doporučit vyhotovení předávacího protokolu. Ostatně každá kvalitnější realitní kancelář toto zpracovává automaticky.

9. Uvolnění peněz prodávajícímu

 

Na základě zápisu vlastnického práva a předání nemovitosti jsou prodávajícímu uvolněny peníze z advokátní úschovy. V této chvíli se také zpravidla platí daň z převodu nemovitosti tak, jak bylo domluveno a sepsáno v kupní smlouvě. Nejzazším termínem pro podání přiznání a platbu daně je konec 3. měsíce následujícího po měsíci, kdy byl kupující zapsán v katastru jako vlastník (tedy rozhoduje zápis, ne podání návrhu na zápis).

Číslo účtu, částku a VS zpravidla dostávám od realitní kanceláře, ta zpracovává i příslušné přiznání. Alternativně lze vše vyčíst na stránkách příslušného finančního úřadu, poradit umí i kvalitní finanční poradce.

10. Následné podmínky

 

Plním s poradcem následné podmínky úvěru – většinou předložení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví, LV), kde je zapsané vlastnictví nemovitosti i zástavní právo pro financující banku.

Velmi časté je také předložení platné vinkulace plnění z pojistné smlouvy.

V této fázi dochází nejčastěji k opomenutí a upomínkám – vše je již takzvaně hotovo. Dobrý poradce bude umět termíny ohlídat, stejně jako provést klienta celým výše uvedeným procesem bezpečně a rychle.

 

Kdy se vyplatí refinancování hypotéky

Kdy se vyplatí refinancovat hypotéku

Spolu s rostoucími sazbami hypoték se rozpoutal hon na refinancování hypotečních úvěrů a „honba za každou desetinou“ se stala denním chlebem velkého množství poradců i klientů. Vyplatí se ale refinancování „o desetinu levněji“ doopravdy?

Jaké všechny náklady jsou s refinancováním spojené?

Základním nákladem jsou poplatky spojené s výměnou zástavy na nemovitosti. Ty banka nemůže prominout, nevznikají totiž na její straně. Jedná se typicky o dva kolky za vklad zástavního práva a výmaz aktuálního zástavního práva vkladem, poplatek 1.000,- za každý pak vybírá příslušný katastrální úřad.

Stejně tak se klient nevyhne ověření podpisů na nových zástavních smlouvách. Jde sice o několik málo desítek korun, ale není na škodu pamatovat i na ně. Jedno ověření stojí nejčastěji 30,- Kč, některé banky vyžadují ověření i u kopií pro ně a zejména u širšího spoluvlastnictví pak mohou vznikat i několikasetkorunové náklady.

Stávající banka pak klientovi určitě naúčtuje administrativní poplatky za ukončení a vyčíslení, velmi často pak i za podání výmazu svého zástavního práva nad rámec kolku placeného katastru nemovitostí. V součtu se jedná o částky v nižších tisících, nejčastěji okolo 2.000,- Kč.

Čisté úroky navíc

Méně známým faktem je pak platba úroků u nového úvěru předtím, než klient začne splácet. Stávající banka totiž vystavuje vyčíslení k určitému datu, nová banka má pak nastavení splátky až ke konkrétnímu datu v následujícím měsíci. Zjednodušeně lze říci, že pokud splácím hypotéku k 11. dni v jednom měsíci a první splátka je k 20. dni dalšího měsíce, vzniká nutně období, kdy „ještě nesplácím“ a tedy platím nové bance úroky z poskytnuté částky.

Může to vypadat například takto:

Nová hypotéka 2.000.000,-

Počet „nesplácených“ dní: 20

Úroková sazba: 2,59%

Úrokový náklad tak bude 2.000.000,-*0,0259*20/360 = 2.878,- Kč.

(výpočet se liší podle typu úročení a nastavení banky!)

Další poplatky

 

Bývá pravidlem, že úvěry na refinancování poskytují banky zdarma, neuplatňují tak poplatek za zpracování úvěru. Ale je dobré si i toto zkontrolovat.

Stejně tak nemusí být účtován poplatek za nový odhad nemovitosti, ale ne všechny banky jsou takto vstřícné. Pokud je poplatek účtován, může jít o částky mezi 3.000 – 6.000,- Kč podle typu nemovitosti.

Zejména u refinancování delší dobu dopředu může být účtován poplatek za rezervaci finančních prostředků. Má li klient sepsanou smlouvu o refinancování například 2 roky dopředu, může se stát, že první rok opravdu neplatí nic, ale druhý rok mu nová banka bude účtovat např. 0,5% úrok. A to i přesto, že zatím žádné peníze nevyčerpal a stále splácí hypotéku u původní banky.

Je tedy vhodné mít se na pozoru před jednoduchou argumentací typu „Ušetříte na splátce dvě stovky měsíčně, to je 12.000,- za celou fixaci…„. Nezřídka se také objevují výpočty ne na dobu další fixace, ale na celý zbytek trvání úvěru – což je logicky nesmysl. Nikdo dnes neví, co se při dalším datu fixace stane.

Velmi často se také zapomíná na to, že nová fixace běží od data podpisu smlouvy, ne od chvíle, kdy banku opravdu změním. Tedy pokud jsem podepsal desetiletou fixaci dva roky před koncem té stávající, proběhne na novém úvěru na 120 (10 let * 12 měsíců), ale jen 96 (8 let * 12 měsíců).

K nákladům je třeba zmínit ještě jedno riziko. Pokud vkládám na katastr nové zástavní právo pro novou banku, musí s tím stávající banka ve vyčíslení souhlasit. Toto vyčíslení je dobré si okopírovat a spolu se zástavními smlouvami na katastr přinést. Pokud bych na katastr vkládal nové zástavní právo předtím, než mi stávající banka povolí „vstup jiné banky na druhé místo zástavního práva“, vystavuji se riziku vysoké pokuty v rámci porušení stávající smlouvy – konkrétně „zákaz zcizení a zatížení“.

Co naopak do úspory určitě započítat

 

Nečastější úsporou, počítanou poradci, je nižší splátka. Ta bude zároveň tvořit i nejvýraznější a nejpříjemnější efekt pro klienta. Platí, že čím delší splatnost, vyšší úvěr nebo rozdíl úrokových sazeb, tím je výsledný efekt výraznější.

Konkrétně to může vypadat například takto:

Výše nového úvěru: 1.000.000,-

Zbývá splátek: 300 (tedy 25 let)

Rozdíl v sazbě: 0,1% (např. 2,69% vs. 2,59%)

Výsledné splátky jsou pak pro nejčastější typ úročení 4.532,- a 4.582,-, rozdíl je 50,- Kč měsíčně.

Pokud by další fixace byla na 5 let, jde o rozdíl 5 (let) * 12 (měsíců v roce) * 50,- (rozdíl splátek) = 3.000,-. To není moc – vzhledem k výše uvedenému by se takovýto úvěr refinancovat nevyplatilo. Jenže takto spočítaná úspora by nebyla kompletní.

Nižší dluh po konci fixace

 

Druhou složkou úspory je rozdílná dlužná částka po konci nové fixace. S nižší úrokovou sazbou totiž platí, že i nižší splátka rychleji umořuje dluh. Výše uvedený příklad tak znamená nejen úsporu na měsíčních nákladech, ale i nižší dluh na konci. Konkrétně například takto (pro novou fixaci na 5 let):

Výše refinancované částky: 1.000.000,-

Splátek během fixace: 60

Dluh po 5i letech při sazbě 2,69%: 849.849,-

Dluh po 5i letech při sazbě 2,59%: 848.146,-

Opět nejde o velkou částku, ale výsledek (1.703,-) tvoří přes 50% úspory na splátkách.

Dohromady pak jde o částku 4.703,- Kč, tedy částku, která by již poplatky katastru a velmi pravděpodobně i poplatek za vyčíslení a ukončení předchozího úvěru vyrovnala.

 

V poslední době se také začínají množit akce bank na „bonus“ za přechod od jiného finančního ústavu. Typický je tento bonus pro Monetu nebo Raiffeisenbank. Zejména u nižších úvěrů může být bonus např. 5.000,- velmi výraznou složkou, ovlivňující výhodnost celého procesu.

Kdy se tedy opravdu vyplatí refinancovat?

 

Velmi zjednodušeně lze říci, že pro účely úspory se vyplatí refinancovat, pokud klient dosáhne skóre 4 bodů z následující tabulky:

Za každý milion Kč: 1 bod

Refinancování a odhad zdarma: 1 bod

Každá desetina úrokové sazby: 1bod

Bonus od nové banky 1 bod.

Pochopitelně bude záležet na rozpoložení klienta. Pro část populace je výraznou úsporou např. 10.000,- Kč, jiná skupina klientů bude před stejnou částkou spíše preferovat svoji časovou úsporu a podepíše prodloužení stávající bance.  

 

Co tedy dělat, pokud se mi blíží datum fixace:

 

  • Nechte si poradcem ukázat možnosti a spočítat výslednou úsporu. Tedy všechny náklady a všechny pozitivní efekty. Pokud toto poradce neumí, buďte opatrní.
  • Nechte si od poradce ukázat celý postup „kdy a co je potřeba udělat“, především kdy a kam máte jaké částky zaplatit. Velmi dobrým testem schopností poradce je pak dotaz na to, kdy vkládat nové zástavní právo na katastr (viz. výše).
  • Zajímejte se o možnost slev a bonusů.
  • Počítejte s tím, že Vaše stávající banka zkusí, co ještě akceptujete. Dopisem nabízená sazba je spíše orientačním stropem.

 

Na co si davat pozor u odhadů

Na co si dát pozor u odhadů

Odhad, respektive jeho výše, je dlouhodobě jednou z nejdůležitějších hranic pro poskytování úvěrů na bydlení. A je jedno, jestli jde o koupi, výstavbu, rekonstrukci.

Proč je odhad důležitý?

Základním parametrem hypotečního úvěru, nebo úvěru ze stavebního spoření, je tzv. „LTV“. Zkratka pochází z anglického „loan-to-value“, tedy „úvěr vůči hodnotě“.  Přeloženo do normálního jazyka jde o to, jak velkou část hodnoty nemovitosti si klient půjčuje. Dle současné regulace ČNB (duben 2019, tedy regulace od 1.12.2016) jsou stanoveny hranice 80% a 90% hodnoty nemovitosti. Do 80% tak banky nabízejí ty „hezké“ sazby, mezi 80 a 90 procenty pak sazby s přirážkou.

Z tohoto důvodu je důležité, jak velkou hodnotu zastavená nemovitost má. A v bankovním světě s nemyslí hodnota tržní, tedy „za kolik se dnes stejné nemovitosti nabízí“, ale hodnota odhadní. Ta je kombinací více faktorů – tabulky banky, cenové mapy a obchodů na podobných nemovitostech v okolí, které byly realizovány v poslední době. Do odhadu také výrazně promlouvá kupní cena.

1. Kupní cena a odhad

Nejčastějším mýtem/omylem, který o úvěrech koluje, je záměna obou hodnot. Je velmi časté, že odhadní hodnota je stejná, jako kupní cena. Ale není to pravidlem. V praxi v naprosté většině bank platí pravidlo, že odhad nemůže být vyšší, než kupní cena a pokud je, tak ho následně vnitřní kontrola, tzv. „supervize“, na kupní cenu sníží. To je i důvodem, proč si banky stabilně a dlouhodobě k odhadu o návrh kupní smlouvy řeknou, ačkoliv nezřídka metodika toto nevyžaduje – ale interní směrnice, pravidla, zvyky a tedy houfně celý aparát tak jednoduše fungují. A systémově to tedy vychází. Na jednu stranu jde o omezení klienta, na druhou i o jeho ochranu. Ačkoliv by odhadci neměli, tak velmi často, pokud odhadní hodnota mírně nevychází a bez znalosti výše kupní ceny by napsali částku nižší, se znalostí kupní ceny ji napíší proklientsky.  

Existují ale i banky, které toto řešit nemusí. Pokud tedy klient kupuje nemovitost a k odhadu návrhy smluv ani kupní cenu nedá, může za správné konstelace případu dostat stanovenou odhadní cenu vyšší, než je cena kupní. Tedy si reálně může za sazbu, která odpovídá LTV do 80%, může reálně půjčit třeba 85% skutečné kupní ceny.

Nejjednodušší radou pro klienty, platnou zejména pro bytové jednotky, je nechat si před podáním podkladů do banky prověřit anonymně cenovou mapu pro daný byt. Toto dokáže víceméně obratem každý lepší poradce.

2. Výstavba a odhad

U výstavby může být rozdíl odhadní hodnoty a reálných nákladů ještě výrazně vyšší. Jde o to, jak se náklady, které klient vynakládá, promítnou do kvalitativních a kvantitativních parametrů stavby, ze kterých odhad vychází. Jednoduše řečeno, jak výhodně klient staví v porovnání s metodikou odhadů.

Na jedné straně je klient se svojí představou cen, na druhé stojí banka a odhadce s tabulkami, jaké jednotkové ceny jsou „v pořádku“. Tedy jestli podlahy/okna/cihly/práce podobného typu jsou v klientově rozpočtu v mezích, které banka požaduje za přiměřené – místně i časově. Může se stát, že pak odhadce trvá na úpravě počítaného rozpočtu, protože se mu zdá, že klient staví příliš draze, nebo naopak příliš levně – toto platí často pro klienty, kteří mají nějakou vazbu na stavebnictví a materiál nebo práci počítají bez DPH (oblíbená varianta „bez faktur“), nebo „přes firmu“ za jiné, než maloobchodní ceny.

Častá je pak i situace, kdy klient část prací dělá svépomocí, tedy do nákladů nezapočítává svoji práci. Toto je potřeba s bankou dopředu komunikovat, aby nedošlo k rozporu mezi představou celkové ceny klienta a tabulkou banky/odhadce. Ti by pak klienta nutili do zvýšení deklarovaného rozpočtu a tedy k optickému prodražení výstavby a navýšení úvěru nebo vlastních zdrojů.

Odhadní hodnota u výstavby pak vychází ze stejných pravidel, jako u koupě – tedy z cen podobných nemovitostí v blízkém okolí, které byly v nedávné době prodané. Toto se kombinuje s tabulkami dané banky, primárně vycházejícími z metrů čtverečních podlahové/zastavěné plochy a metrů krychlových vnitřního prostoru domu. Výrazně menší důležitost pak mívá cena pozemku, na kterém stavba stojí. V praxi tak často nevychází odhad u menších domů na větších pozemcích, než je v okolí obvyklé.

Specifickým parametrem jsou pak náklady, které je sice nutné vynaložit, ale nedojde ke zlepšení výše uvedených parametrů. Typicky jde o stavbu domu ve svahu, nebo na nerovném terénu. Klient tak musí vynaložit i statisícové částky za narovnání terénu, nebo jeho úpravu pro výstavbu základové desky, ale metry čtvereční ani metry krychlové stavby se nezmění. Ve výsledku je tak odhadní cena stejná, jako by stavěl na rovině, ale náklady jsou výrazně vyšší. Klient tak musí mít o to více vlastních zdrojů.

Velmi zjednodušeně lze očekávat, že celkové vynaložené náklady klienta budou u výstavby domu vyšší, než odhadní hodnota. Tedy zjednodušeně „stavba se nevyplácí“. V praxi to znamená, že pokud klient dostane úvěr ve výši 80% odhadní hodnoty nemovitosti, bude mu to dle rozpočtu stačit třeba na 70-75% nákladů a zbytek musí mít z vlastních zdrojů. Ačkoliv zejména v okolí velkých měst (Praha, Brno) se dnes už lze reálně setkat i s opačnou situací.

3. Rekonstrukce a odhad

Tady opět platí, že odhadní hodnota vychází z podobných obchodů v okolí a poslední době, kvality a rozměrů nemovitosti. Oproti jednoduché koupi nebo výstavbě je ale potřeba pamatovat na to, že při rekonstrukci klient část nemovitosti a její hodnoty odstraňuje. Tedy pokud například za 100.000,- přidávám obklady, které samy o sobě zvyšují hodnotu nemovitosti o 100.000,-, očekávám jako klient že je vše v pořádku.  Banka ale vidí situaci tak, že zároveň odstraňuji např. stávající obklady, které zvyšovaly hodnotu nemovitosti o 50.000,-. Rozpočet tak bude stotisícový, ale navýšení odhadu bude poloviční. Klient tak opět musí mít buď dostatečnou rezervu na odhadní ceně, nebo více vlastních zdrojů.

Co si pamatovat

Rozhodně nelze očekávat, že si jako klient budu všechno pamatovat a budu se v této problematice spolehlivě orientovat. Od toho by měl být poradce, který představu má. Pokud ale kupuji byt, určitě bych měl před podpisem jakékoliv smlouvy nebo složení zálohy vědět, jak cca vyjde odhad dle cenové mapy.  Pokud stavím jinde, než u Prahy, měl bych počítat s tím, že odhad vyjde níže, než součet nákladů (ačkoliv to potom většina klientů zpětně ušetří na stavbě „bez faktur“). Pokud rekonstruuji, téměř jistě bude nárůst odhadu nižší, než moje náklady na rekonstrukci.

Jako poradce pak čtenáři přeji, ať Vám odhady vycházejí.

 

Čerpání schváleného úvěru a odhad nemovitosti

Financování výstavby nemovitosti a čerpání prostředků – proč úroková sazba není vše

Při řešení úvěru na bydlení se naprostá většina klientů zajímá hlavně o jedno – jaká bude sazba. Existuje ale celá řada dalších parametrů, které mohou s náklady klientovi zamíchat výrazně více, než několik desetin na úrokové sazbě.

Jak tedy celý proces probíhá a na co si dát pozor?

Prvním zásadním rozdílem je okamžik, kdy klient začíná platit první splátku. U hypotéky začíná klient splácet až poté, co použije všechny poskytnuté prostředky, nebo bance oznámí, že zbytek již nepotřebuje. První splátku tak zaplatí většinou těsně před dokončením stavby nebo krátce po něm, do té doby platí každý měsíc pouze poměrnou část úroků z už poskytnutých peněz. U úvěrů ze stavebního spoření je naopak běžné, že první splátku platí klient hned další měsíc poté, co mu byly poskytnuty první peníze, byť jde zatím o malou část úvěru.

Hypotéka tak klienta tolik nezatíží, resp. měsíční platby narůstají pomalu a většinou během výstavby dosáhnou maximálně 50% sjednané splátky. Na druhou stranu jde čistě o platbu úroků, klient nesplácí. Všechny platby tak představují čistý náklad. U delších výstaveb se pak může nezřídka jednat o částky v součtu i přes 100.000,-.

„Čerpání“ – jak banka uvolňuje prostředky

Pro banku i klienta jsou zásadní tři hodnoty, okolo kterých se bude vše točit – „budoucí hodnota nemovitosti“ je odhadcem stanovená hodnota celé nemovitosti po dokončení. Tedy zjednodušeně „za kolik by se hotový dům prodal“ a zároveň hodnota, na kterou musí dům ocenit v závěrečné zprávě – pochopitelně pokud klient provede všechny práce, které bance původně slíbil a nezmění například projekt. Může to znít neuvěřitelně, ale jsou případy, kdy klient postaví něco úplně jiného a pak se diví…

Oproti tomu „aktuální hodnota nemovitosti“ odráží názor odhadce, za kolik by se prodala nemovitost ve stavu, ve kterém se v současné době nachází.  Aktuální hodnota se postupně zvyšuje s tím, jak postupují stavební práce.

„Rozpočet výstavby“ je pak částka, za kterou se dle shody banky (odhadce) a klienta celá stavba provede. U rodinných domů je obvyklá situace taková, že rozpočet výstavby je vyšší, než budoucí odhadní hodnota. Zjednodušeně tedy z pohledu banky dáváme do domu více peněz, než za kolik bychom ho prodali a „stavba se nikdy nevyplatí“ – i když výjimky existují.

Z toho přímo vyplývá první pravidlo, na které je třeba dávat u výstavby pozor. Prakticky vždy je postup získávání peněz od banky takový, že klient musí první utratit vlastní zdroje, až potom dostane první peníze z úvěru. Banka se tak jistí proti možnosti, kdy poskytne peníze, ale klient nebude mít dost prostředků na to, aby stavbu dokončil – bance by zůstala neadekvátní zástava. Celá situace tedy může vypadat takto:

Náklady na výstavbu (pozemek + stavba): 4.500.000,-

Budoucí hodnota nemovitosti podle odhadu: 4.000.000,-

Úvěr (80% hypotéka) : 3.200.000,-

Klient tak musí bance prokázat proinvestování 1.300.000,-, tedy více než 20% nákladů – ačkoliv má „80% hypotéku“.

Jak se použití peněz prokazuje?

Prokázání může být dvojí –klient může doložit faktury a potvrzující výpisy z účtu, nebo nechat původního odhadce provést tzv. „dohlídku“. Odhadce si tak jde nemovitost znovu prohlédnout a bance potvrzuje, že klient provedl práce v hodnotě, která požadovaným vlastním prostředkům odpovídá. Klient tak faktury dokládat nemusí. Zároveň odhadce upraví aktuální hodnotu nemovitosti a vystaví protokol. Tento způsob dokládání a čerpání je v praxi výrazně častější – zejména v případech, kdy není stavěno kompletně „na klíč“, ale na stavbě se podílí více dílčích dodavatelů, nebo dělá klient některé práce svépomocí (typicky základovou desku, úpravy povrchů, rozvody apod.).

Proces čerpání

Po doložení použití vlastních peněz a splnění zbytku podmínek podle úvěrové smlouvy začíná banka uvolňovat peníze. A opět se banka od banky výrazně liší – tentokrát je klíčem „aktuální hodnota nemovitosti“. Ta bance říká, jakou hodnotu zástava má a zjednodušeně tedy kolik peněz dostane zhruba zpět, pokud klient nedostaví a nebude splácet. Postoj bank se zde může dost lišit – některá poskytne i 150% aktuální hodnoty, některé se orientují striktně podle schválené procentuální výše hypotečního úvěru a poskytnou tak např. jen 80% aktuální hodnoty. Pokud bude aktuální hodnota nemovitosti např. 1.000.000,-, klient dostane od jedné banky hrubě přes milion, od druhé jen 800.000,-. Následně pak peníze použije, odhadce opět přijde udělat dohlídku, navýší aktuální hodnotu a proces se opakuje – v ideální situaci až do úspěšného konce. Druhá fáze pak může, pokud banka čerpá do 100% aktuální hodnoty, vypadat takto:

Původní hodnota: 1.000.000,-

Banka uvolnila: 1.000.000,-

Nová aktuální hodnota: 1.800.000,-

Banka na druhé čerpání uvolní: 800.000,- (100% aktuální hodnoty mínus již poskytnuté prostředky)

Pokud by ale banka uvolňovala peníze jen do 80% aktuální hodnoty, bude proces vypadat výrazně jinak:

Původní hodnota: 1.000.000,-

Banka uvolnila: 800.000,-

Nová aktuální hodnota: 1.500.000,-

Banka na druhé čerpání uvolní: 400.000,- (80% z aktuální hodnoty, tedy 1.200.000,-, mínus již poskytnuté prostředky)

Rizika při čerpání prostředků

Ve druhém případě se tak klienti pravidelně dostávají do situace, kdy je každé další čerpání velmi rychle menší a menší. Zejména v poslední třetině stavby může klient čerpat po částkách v řádu pár desítek tisíc. Odhadce tak musí tzv. „dohlídky“ provádět a protokoly vystavovat výrazně častěji – což vždy několik dní trvá a klient ztrácí čas. Navíc za dohlídky a samotné čerpání prostředků se platí dle sazebníku bank, klient tak ztrácí peníze. Obvyklým nákladem za dohlídku a čerpání je totiž cca 1.500,- Kč, ačkoliv banky mají přímo v sazebníku zakotveny slevy na určitý počet čerpání.

V závislosti na typu financování pak zdržování čerpání a výstavby stojí další peníze – je delší doba placení úroků u hypotéky, resp. klient platí déle plnou splátku úvěru ze stavebního spoření, typicky s další platbou (např. nájem). Pokud se takto čerpání prodlouží o řadu měsíců, jde většinou o deseti- i statisíce korun.

V extrémních případech může dojít i k situaci, kdy si klient v průběhu výstavby musí vzít další půjčku, aby se pomalému čerpání vyhnul, resp. aby vůbec čerpat mohl.

Ideálním řešením je proto volba banky, která čerpá minimálně do 100% aktuální hodnoty, nebo nabízí při výstavbě čerpání nad rámec aktuální hodnoty.

Například takto:

Původní hodnota: 1.000.000,-

Banka uvolnila: 1.500.000,- (aktuální hodnota + čerpání o 500.000,- nad ni)

Nová aktuální hodnota: 2.000.000,-

Banka na druhé čerpání uvolní: 1.000.000,- (aktuální hodnota + čerpání o 500.000,- nad ni, mínus již poskytnuté peníze)

Celkové náklady zaplacené navíc mohou při špatně nastaveném financování znamenat statisícové škody, nemluvě o škodách na psychice jednotlivých účastníků.

A co bez faktur?

Shrnutí by pak nebylo úplné, pokud bychom nezmínili ještě jeden aspekt čerpání přes nejčastější způsob, tedy dohlídky odhadcem. Velmi často se v praxi můžeme setkat se situací, kdy klient „bez dokládání faktur“ zjednoduší na „bez faktur“ a dodavatel práce tak pracuje načerno, tedy cenu snižuje nejčastěji o DPH. Odhadce provádějící dohlídky pak vychází pouze ze skutečného stavu nemovitosti, s čerpáním tak není problém. Jde o velmi často využívanou situaci, která může vést ke statisícovým úsporám oproti variantě, kdy klient předkládá bance faktury k proplacení. Stejně tak se ale takovýto postup může výrazně vymstít při nekvalitně odvedené práci a následné reklamaci.

Financování družstevních bytů

Financování družstevních bytů

Druzstevni bydleni

 

1. Čím mohou být zajímavé?

Družstevní byty tvoří, především ve větších městech, nezanedbatelnou část nabídky nemovitostí. V praxi se pak můžeme setkat i s družstevními rodinnými domy, ty jsou ale výrazně vzácnější.

Pro klienta ovšem bývají na první pohled velmi lákavou koupí z několika důvodů.

Zaprvé je jejich cena většinou nižší, než cena srovnatelné nemovitosti v osobním vlastnictví. Typický rozdíl v ceně se pohybuje i mezi 10 až 15 procenty, zejména v poslední době, kdy se nemovitosti prodávají za rekordní částky, tak může jít i o statisícové úspory.

Zadruhé klient ušetří daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 procent, která se na „koupi“ družstevního bytu nevztahuje.

U sídlištního bytu 3 + 1 v Praze tak úspora může vypadat takto:

Byt v OV:  4.500.000,-

Družstevní byt: 4.000.000,-

Daň z nabytí bytu v OV: 180.000,-

Rozdíl: 680.000,-

(pro srovnání používám cenu bytu 70-75m2, Praha Letňany, 14.11.2018)

2. Specifika družstevních bytů

Jaká jsou ale specifika a rizika, spojená s družstevním bytem?

Klient nenabývá byt do vlastnictví, získává pouze podíl v družstvu, se kterým jsou spojená užívací práva k bytové jednotce a příslušenství. S družstvem pak podepisuje nájemní smlouvu. S tímto v praxi nemívají klienti oproti osobnímu vlastnictví problém v rámci fungování se sousedy nebo běžného obývání jednotky. Lze se ovšem setkat se ztížením např. dalšího pronájmu v závislosti na stanovách družstva. Zatímco u bytu v osobním vlastnictví toho proti problémovým podnájemníkům sousedé moc nezmohou, u družstva mohou být výsledné represe podstatně vážnější. Zažil jsem i klienty, kteří čelili hlasování o odebrání družstevních práv.

Koupě družstevního bytu

Zatímco v případě koupě bytu do osobního vlastnictví je případný úvěr současného majitele pouze otázkou nastavení financování, v případě družstevního bytu se dluh příslušející k bytové jednotce stává automaticky další součástí kupní ceny. Jde o tzv. „nesplacenou anuitu“, zjednodušeně podíl na úvěru, který si na počátku své existence bralo družstvo a který je třeba uhradit buď postupně, nebo jednorázově zájemcem o koupi. V případě úvěrového financování se pak prakticky vždy setkáme s požadavkem na jednorázové doplacení, tedy de facto navýšením kupní ceny.

Oproti koupi bytu do osobního vlastnictví se liší i průběh celého procesu. Klient tak podepisuje smlouvu o převodu družstevních práv a následně řeší s družstvem případný převod do osobního vlastnictví. Má li tedy byt zůstat družstevní, jde o zjednodušení procesu (nečekáme na zápis do katastru nemovitostí). Pokud bude byt ale následně převáděn do vlastnictví osobního, může být celý proces výrazně delší. Není výjimkou ani situace, kdy bytové družstvo schvaluje převod bytů jednou nebo dvakrát do roka. S nevhodným termínem tak může jít i o více než půl roku trvající proces nabytí nemovitosti. Zatímco pro pouhou změnu družstevníka toto krom zdržení vliv nemá, pro byt financovaný úvěrem může jít o nezanedbatelný vliv na finanční stránku celé věci.

Úvěrování družstevního bytu

Zásadním rozdílem v případě úvěrového financování je pak možnost, resp. nemožnost použití bytové jednotky jako zástavy úvěru. Bytem v družstevním vlastnictví totiž až na výjimky ručit nelze – družstvo nepodepíše zástavní smlouvu s bankou. Klient je tak omezen zvýšeným úrokem – nelze využít hypoteční úvěr, ani zajištěný úvěr ze stavebního spoření – a limitem úvěru. Pro dva žadatele bývají nejvyšší limity úvěru ze stavebního spoření bez zástavy nemovitosti přibližně 1.000.000,- bez dalšího ručení. Toto je možné navýšit např. dodatečným ručením životní pojistkou žadatelů až na 2.000.000,-, jde však spíše o výjimky. Navíc stále zůstává výrazně vyšší úrok. Při sazbě okolo 5% tak v porovnání se zajištěným úvěrem jde o dvojnásobné úrokové náklady, o výši splátky nemluvě.

Alternativou je pak použití „předhypotečního úvěru“. Konkrétně jde o situaci, kdy již může družstvo vystavit dokument o převodu bytu do osobního vlastnictví do 1 roku. V tom případě klient bytem neručí dnes, ale z pohledu banky jde o „budoucí zástavu“. Uzavírá tak s klientem 2 smlouvy místo jedné.  První je hypotéka, kde je podmínkou vložení zástavního práva na katastr, tedy nutný předchozí převod do vlastnictví. Do té doby klient funguje v rámci smlouvy o předhypotečním úvěru, kdy nesplácí dluh, ale do převodu nemovitosti do OV platí pouze úrok. Ten je oproti hypotéce navýšen většinou o zhruba 2% p.a. Navenek jsou obě platby – hypoteční i předhypoteční – většinou velmi podobné. Předhypoteční platba úroku je ale přímý náklad navíc, klient nic nesplácí. Použijeme li příklad družstevního bytu ze začátku článku a 80% financování, může vše vypadat například takto:

Cena bytu: 4.000.000,-

Hypotéka: 3.200.000,-

Úrok předhypotečního úvěru: 5%

Ročně by tak klient za poskytnutí prostředků na „koupi“ platil 160.000,-, měsíčně jde o 13.333,- Kč. Při osmi měsících mezi poskytnutím peněz bankou a převodu do osobního vlastnictví klienta jde o částku 106.667,- Kč, které byly vynaloženy oproti klasické hypotéce navíc, jako čistý náklad.

Předhypoteční financování navíc poskytuje pouze omezená skupina českých bank – nemusí tedy jít o nejvýhodnější nabídku v danou chvíli. Naštěstí se již objevují první produkty, které předhypoteční část umí vyloučit. Navýšení o zaplacené úroky za první období tak může klient s dobrým poradcem obejít.

Co bude potřeba za podklady

V případě použití této varianty je třeba dát pozor na to, zda má již družstvo zpracované tzv. „prohlášení vlastníka“, které je nutné pro zapsání jednotky do katastru. V praxi totiž družstvo může přepis bytu do 1 roku slíbit a podepsat, pokud ale již nemá prohlášení zpracované, nemusí převod stihnout. Klienta by tak vystavilo velmi nezáviděníhodné situaci.  

 Nejjednodušší variantou z pohledu banky je tak nalezení jiné nemovitosti, vhodné jako zástava – např. jiný vlastní byt/dům, nemovitost rodičů apod. Tady ovšem nastupuje komplikace v podobě rodinných vztahů a rizika pro majitele takové nemovitosti.

Co si tedy pamatovat? Družstevní bydlení může být velmi dobrou koupí, ale cena v inzerátu nemusí být ani zdaleka konečná. Pokud družstevní byt kupujete a nemáte jinou nemovitost k ručení, vždy se ptejte po „prohlášení vlastníka“ (a nechte si ho potvrdit i v rezervační smlouvě) a možnosti převedení bytu do osobního vlastnictví do 1 roku.

Příjemné bydlení!

Příjmy z podnikání a hypotéka – problém, nebo příležitost?

Příjmy z podnikání a hypotéka – problém, nebo příležitost?

Proč je situace podnikatelů složitější?

Živnostníci a drobní podnikatelé jsou z pohledu poradce nejtypičtější „problémovou“ skupinou klientů, žádajících o hypoteční úvěr. Důvod je jednoduchý, příčina je skryta v daňovém zákonu. Na rozdíl od zaměstnanců se totiž u živnostníků velmi často liší čistý měsíční příjem, který deklarují finančnímu úřadu, a skutečná částka, se kterou může živnostník v průběhu měsíce disponovat. A to často velmi výrazně.

Jak přesně tato nesrovnalost vzniká, vystihuje nejlépe pohled na výpočet daňového přiznání.

Dle aktuálně platné legislativy je totiž živnostník, s ohledem na finanční výhodnost, veden k tomu, aby oproti celkovým ročním příjmům uplatnil co největší množství nákladů. Celá řada podnikatelů tak na své ičo nakoupí předměty pro osobní život, pronajímá své auto do podnikání, nebo do rozvoje svého podnikání dále investuje jinak. Velká část podnikatelů také převádí část zisku např. na manžela/manželku apod. Motivace pro tento krok, je většinou finanční – čím menší bude rozdíl mezi příjmem a výdaji, tím méně bude nutno zaplatit na daních a povinných odvodech. Velká část živnostníků argumentuje krom úspor i tím, že zdravotní péče je bez ohledu na odvody stejná, za vyšší zaplacenou daň nic nedostane a důchod, vypočtený z odvodů sociálního pojištění je jen politickým slibem do budoucna. V praxi se tak setkáváme s rozšířeným termínem „optimalizace daňového přiznání“ a snižováním zisku, deklarovaného finančnímu úřadu, na co nejnižší číslo.

Oproti zaměstnanci má zároveň živnostník možnost s budoucím příjmem a zejména s náklady hýbat. Ačkoliv se tedy podle daňového přiznání může jevit jako nízkopříjmový klient, ve skutečnosti může být velmi bonitní.

Situace podnikatele – účetní a skutečná

Představme si klienta v podobné situaci:

Celkové příjmy (řádek 101 v daňovém přiznání) : 2.000.000,-

Nutné náklady k podnikání: 800.000,-

Celkové náklady v DP (včetně koupě auta, elektroniky, „cesťáku“, řádek 102 v daňovém přiznání): 1.500.000,-

Čistý zisk (řádek 104 v daňovém přiznání): 500.000,-

Tento klient tak na první pohled bude mít čistý příjem okolo 40.000,- Kč. V praxi ale může dlouhodobě bezpečně disponovat s částkou k 100.000,- měsíčně.

A co paušály?

Důležitou skutečností je také možnost uplatnění výdajů paušálem, která měla původně sloužit drobným podnikatelům ke snížení administrativní zátěže. V praxi pak díky této variantě velká část podnikatelů působících ve službách může uplatnit náklady ve větší míře, než jsou skutečné. Toto se velmi často týká například programátorů, obchodních zástupců a řady dalších. V praxi tedy příjmy klienta mohou vypadat takto:

Celkové příjmy: 1.000.000,-

Skutečné náklady (odvody, občasné dojíždění, nákup notebooku…) 200.000,-

Náklady uplatnitelné paušálem: 600.000,-

Takovýto živnostník má tedy oficiální zisk mírně přes 30.000,- měsíčně. V praxi ale může v porovnání se zaměstnancem bezpečně disponovat částkou k 90.000,- měsíčně.

A jak to vidí banka?

Příjem z pohledu banky pak bude vypadat ještě jinak. Ne rozdíl od finančního úřadu vstupují pro bankovní výpočet bonity („schopnosti splácet“) do hry ještě povinné odvody a daně, které finanční úřad ve své kalkulaci zisku neřeší. Vezměme si pro zjednodušení živnostníka s paušálními náklady výše. Odvody budou pro rok 2018 vypadat takto:

Zdravotní pojištění: 27.000,-

Sociální pojištění: 58.401,-

Daň: 35.160,-

Celkem: 120.561,-

Z pohledu banky pak bude skutečný výpočet o něco složitější, metodiku má každá z bank nastavenu individuálně. Ale obecně se živnostník setká s výpočtem, kdy se od celkových příjmů odečtou paušální náklady a následně se odečtou ještě veškeré odvody. Náš živnostník tak má z pohledu většiny českých bank uznatelný příjem 279.439,- ročně, tedy jen mírně přes 23.000,- měsíčně. Tedy necelou jednu třetinu skutečného disponibilního příjmu.

Je zjevné, že se tak realita z pohledu živnostníka a možnosti banky poskytnout úvěr budou velmi rozcházet. Po regulaci ještě výrazně více:

Z pohledu „většinové“ banky vypadá klient takto:

Příjem: 23.000,-

Maximální splátka hypotéky (tedy do 45% celkového příjmu):  10.350,-

Maximální výše hypotéky (devítinásobek ročního příjmu): 2.484.000,-

Tedy takovýto klient nemá v praxi šanci pořídit si rozumný byt ve větším městě. Pokud by navíc klient neměl 20% vlastních zdrojů plus 4% na daň, budou se tyto limity dále zpřísňovat.

Jak předejít problémům

Pro živnostníky se tak přímo nabízí cesta přípravy daňového přiznání tak, aby byl deklarovaný příjem výrazně vyšší. Ta s sebou ale nese výrazně zvýšené náklady na odvody předtím, než o úvěr žádá. Z toho vyplývá riziko neschválení úvěru – ať už kompletně, nebo částečně – v dané výši. A tedy většinou velká komplikace pro financování.

Druhou pastí pak může být postoj schvalovatelů v bankách. Pokud výše uvedený živnostník odevzdá daňové přiznání s 300.000,- skutečných nákladů namísto zákonem povolených 600.000,- výdajů paušálem, může čelit zamítnutí úvěru z důvodu „účelově podaného daňového přiznání“. Jinými slovy „máte nižší náklady, než můžete mít dle zákona – a to se nám nezdá“.

Řešení = alternativní výpočet příjmu

Z výše uvedených důvodů si na základě své praxe troufám říci, že ač jsou živnostníci skupinou, které se nejvíce dotkla říjnová regulace hypotečních úvěrů, s dobrým finančním poradcem většinou není problém hypotéku dostat. Na místě jsou nejen alternativní možnosti výpočtu příjmu (z obratu na účtu, z odpisů na majetku dle daňového přiznání, ze zisku vlastněného s.r.o…), ale především díky rozdílům ve výpočtu příjmu z podnikání.

Pokud budeme opět uvažovat o situaci živnostníka výše, je u některých bank možné započítat jako čistý příjem až 60-65% z ročního obratu.

Tedy z 1.000.000,- obratu jde o 650.000,- příjmu ročně, přepočteno tedy 54.167,- čistého příjmu měsíčně. Limit pro měsíční splátku tak rázem roste na 24.375,- Kč, limit pro výši hypotečního úvěru pak na 5.849.928,- Kč. Jde o výrazně menšinový způsob výpočtu, typický pro některé menší české banky, ale jejich počet stabilně roste.

Stejně tak u podnikatelů s nízkým ziskem, ale vysokým obratem (typicky stavebnictví, autodoprava) je možné využít kalkulaci příjmů přímo z obratu bez ohledu na náklady. Jedinou podmínkou je, že daňové přiznání musí být kladné, klient nesmí být ve ztrátě.

Plánování a přehled jsou klíčové

Běžný klient – podnikatel tak nezřídka končí po návštěvě několika větších bank s dojmem, že hypotéku nezíská, ačkoliv jeho situace ani zdaleka není beznadějná. Jen je potřeba výrazně větší pozornost a informovanost, než u zaměstnance. Stejně tak je důležité plánovat dopředu, až polovinu roku si například podnikatel může vybírat, ze kterého daňového přiznání bude banka vycházet. A podpora poradce, který se v problematice orientuje, je tak i výrazně cennější.

 

Jak na stoprocentní financování nákupu nemovitosti

Jak na stoprocentní financování nákupu nemovitosti

Regulací ČNB z roku 2016 zájemci o stoprocentní financování nákupu nemovitosti nezmizeli. Spíš byli donuceni koupi buď odložit nebo se situaci přizpůsobit. K získání stoprocentní hypotéky se tak dnes využívají nejčastěji dvě řešení:

  1. 1. kombinované financování nebo
  2. 2. zajištění další nemovitostí.

1. Kombinované financování 80+24% nebo 90+14%

Ačkoliv stanovisko ČNB vzhledem k bankám je jasné (nad 80/90% cen nemovitostí úvěr neposkytovat, mezi 80 a 90% pak maximálně 15% objemu produkce), nevztahuje se toto doporučení na společnosti poskytující doplňkové financování, tedy stavební spořitelny, nebankovní poskytovatele půjček ani banky v případě poskytnutí spotřebitelských úvěrů.

V praxi tak klient sjednává 80/90% hypotéku a zbytek prostředků financuje jiným úvěrem.

ČNB na základě dohlídek v jednotlivých bankách tlačí na omezení této praxe a v reakci na to dnes již většina bank kontroluje v registrech sjednání dalších úvěrů k datu schvalování hypoték a zajištěných úvěrů ze stavebního spoření. Některé jsou ještě dále a totéž kontrolují i k čerpání úvěrů, tedy v okamžiku, kdy skutečně posílají klientovi/prodávajícímu prostředky. Častou praxí je pak požadavek na doložení výpisů z účtu klienta jako důkaz připravených vlastních peněz v plné nebo většinové výši. Zcela nekontrolujících bank dnes zůstává minimum a trendem je jejich úplné vymizení.

Fungujícím řešením je tak výběr banky, která registry kontroluje pouze při schvalování úvěru a koupi nemovitosti přes kupní smlouvu (kterou obdrží banka) a „smlouvu o smlouvě budoucí kupní“, kterou klient dává např. stavební spořitelně, u které řeší svých 20%. Banka, která poskytuje hypotéku, je tak při správném postupu „slepá“ a doplňkový úvěr nezaznamená.

Extrémní případy

Extrémním případem je pak půjčka „vlastních prostředků“ na rodná čísla rodičů, sourozenců apod., kterou si klient po vyčerpání peněz z hypotéky následně převede na sebe. Opět platí, že banka je mnohem přísnější na zajištěný úvěr (tedy např. hypotéku) než na drobnější doplňkové půjčky. Poskytnutí spotřebitelského úvěru a následně hypotéky by tak vadilo, obráceně nikoliv.

Stejně tak se můžeme setkat i s faktem, že někteří poskytovatelé menších, nezajištěných půjček nejsou zaznamenatelní v bankovním registru (tzv. „BRKI“ – bankovní registr klientských informací) ani v nebankovním (nejčastěji SOLUS). Do toho se navíc část bank nedívá. Opět tedy lze najít mezeru v regulaci, která předepisuje povinnost pouze části trhu, kdy fakticky staví poskytovatele půjček proti sobě.

Nevýhody

Nevýhodou tohoto kombinovaného postupu je především vyšší měsíční zatížení.

Nejčastěji se jako doplňkový úvěr používá stavební spoření, kde se úroková sazba pohybuje okolo 5% ročně (tedy výš než hypotéky, které jsou aktuálně oceněny sazbou okolo 3% ročně). Měsíční splátku dál navyšuje kratší splatnost úvěru, která je okolo 20-ti let oproti 30 i 40-ti letům u hypoték.

Zjednodušeně tak každých půjčených 100.000,- přes hypotéku nebo stavební spoření zajištěné nemovitostí stojí měsíčně přibližně 400,- na dobu 30 let. 100.000,- doplňkovým úvěrem pak stojí přibližně 700,- měsíčně na dobu 20 let.

Výsledkem je tak zhruba deseti procentní navýšení měsíční splátky úvěrů, oproti jednoduché „všeúvěrující“ hypotéce. Tento argument je pak odpůrci regulace používaný nejčastěji: „mladé rodiny si bydlení stejně pořídí, jen platí víc“.

Nebezpečí

Velkým nebezpečím pak může být konec fixace úrokových sazeb na obou úvěrech, kdy při nárůstu sazby skokově vzrostou obě splátky. Proto uvedený postup vyžaduje větší péči právě s ohledem na změnu fixace.

Zjednodušeně lze očekávat vyšší cenu nemovitosti, která v kombinaci s umořením („splacením“) části dluhu může umožnit refinancování obou úvěrů do jednoho s nižší splátkou (při stejné sazbě) nebo jen mírně vyšší (při rostoucí sazbě). Specifickou kapitolou jsou ale rozdíly v době fixace, případné sankce, nebo kolísání hodnoty nemovitosti, stejně jako reálný efekt prodloužení splatnosti doplňkového úvěru.

2. Zajištění další nemovitostí

Toto řešení je velmi populární u mladších klientů, jejichž rodiče mohou poskytnout svoji nemovitost do zástavy, případně u klientů, kteří již jinou nemovitost k dispozici mají.

V praxi tak klient zastavuje bance kupovanou i již současně vlastněnou nemovitost tak, aby výše úvěru činila méně, než 80% hodnoty zastavených nemovitostí.

Pokud použijeme příklad z praxe předchozího článku a budeme chtít poskytnout úvěr na koupi, rekonstrukci i na zaplacení daně (tedy opravdu 0,- vlastních prostředků), měli bychom bance poskytnout nemovitosti v hodnotě 3.225.000,- (tedy tak, aby 2.000.000,- na koupi, 500.000,- na rekonstrukci a 80.000,- na daň činilo max. 80% hodnoty zástavy). Ačkoliv klient financuje 100% svého záměru (potřebných peněz), pro banku jde o 80% úvěr.

Ve chvíli, kdy klientův dluh klesne pod 80% hodnoty jedné z nemovitostí, je možné druhou ze zástavy vyvázat. Jen je potřeba počítat s poplatkem za změnu smlouvy (dnes cca 3-4.000,-) a faktem, že toto není dáno smluvně. Podmínky se tedy mohou měnit, stejně jako hodnota nemovitostí může časem kolísat. Nelze se tedy spoléhat, že nemovitost bude ke konkrétnímu datu vyvázána.

Například klient, který zakoupil bytový dům v roce 2015 na 80% financování, bude mít při vyvázání v roce 2018 problém – z dnešního pohledu jde o hypotéku za účelem pronájmu a tedy maximální doporučený i uplatňovaný poměr dluhu a hodnoty je 60%.

Na druhou stranu s tímto u bytů a rodinných domů banky obecně nemají problém a žádosti vyřizují kladně. Překážkou je tak spíše nalezení vhodné nemovitosti v rodině a kombinace osobních vztahů a rizika – v případě nesplácení dětí tak např. rodiče mohou přijít o střechu nad hlavou.

V praxi pak jednotlivé možnosti vypadají pro koupi nemovitosti za 2.000.0000,- bez nutné rekonstrukce a platby daně třeba takto:

Stoprocentní financování není zas tak nedosažitelné

Velmi zjednodušeně tak dnes 100% financování nepředstavuje překážku. V praxi si opět většina klientů nemovitost prostě koupí a regulace pro ně představuje „jen“ navýšení nákladů a nutnost spolehnutí se na odborníka.

Zejména u souběhu dvou úvěrů je potřeba precizní textace smluv a načasování jednotlivých kroků (podání žádosti, podpis smluv, čerpání úvěrů), které bankovní pobočky vyřešit neumí.

Doplňkové úvěry (bez zajištění nemovitostí) navíc nepodléhají ani regulaci z 1.10.2018, tedy omezení celkových splátek vzhledem k příjmům. Na kombinovanou, dražší variantu tak dosáhnou paradoxně i klienti, kteří by příjmem nedosáhli na regulací zrušenou stoprocentní hypotéku.

Otázkou pak zůstává smysl regulace, která tak od stoprocentního financování odrazuje spíš jen nezkušené klienty bez informací a poradců.

Dopady regulace hypotečního trhu na kupující

Dopady regulace hypotečního trhu na kupující

Vzhledem k dosavadní historii cen nemovitostí v ČR jsou nemovitosti chápány jako dlouhodobě stabilní a smysluplná investice. Ve větších obcích pak velmi často v porovnání s nájmy vychází splátky na hypotéku stejně, jako nájemné. Jen s tím rozdílem, že místo desítek let „platby ven“ splácí lidé majetek, který jim následně zůstane. Pro finančně odpovědné plánovače pak mívá velkou přitažlivost i skutečnost, že platit nájem z dnešní penze již pomalu není reálné, o vyhlídkách penzí budoucích nemluvě.

Regulace měla ochránit domácnosti před zadlužením

Z obavy před z přílišným zadlužováním českých domácností zavedla v roce 2016 ČNB regulaci, která měla kupující motivovat k naspoření vyšších částek před tím, než se zadluží hypotékou.

Dle doporučení, která jsou ovšem v praxi pro banky spíše závazná, nemá výše dluhu klienta u hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření překročit 80% hodnoty nemovitosti (tzv. ukazatel „LTV“ z anglického loan-to-value) stanovené odhadcem. Představa a cíl ČNB jsou takové, že zbylé prostředky na pořízení vlastního bydlení by klienti měli mít vlastní.

Výjimky jsou možné, banky oficiálně mohou poskytovat i úrokově dražší úvěry dosahující 90% hodnoty nemovitosti, ale těch by mělo být pouze 15% z celkového objemu poskytnutých úvěrů.

Banky tato pravidla vesměs dodržují. Ačkoliv nejde o zákon a snaha ČNB o zákonnou úpravu zatím zůstává marná, tak doporučení vydává subjekt, který následně nad bankami vykonává kontrolu a dozor. Zákon by tak v praxi představoval spíše potvrzení stávajícího stavu a rychlejší implementaci doporučení.

V součtu tedy jde o to mít vlastních 10 až 20% hodnoty kupované nemovitosti a k tomu také 4% na daň z nabytí nemovitosti, kterou platí kupující.

Daň z nabytí nemovitosti

Ještě než se dostaneme k příkladu, zastavme se u této položky, s kterou se musí kupující počítat.

Při přenesení daně z dohody mezi oběma stranami na kupujícího bývalo často argumentováno, že dojde ke snížení cen nemovitostí právě o tato 4%, kdy trh měl tuto zmenu kompenzovat. Bohužel v době rostoucích cen se tato úvaha ukázala jako lichá. Nedošlo ani k dočasnému pozastavení růstu cen. Náklady pro kupující tak rostly skokově.

Nadále ovšem platí možnost daň z nabytí nemovitosti financovat.

Stejně tak je dobré znát případy, ve kterých nevzniká závazek kupující daň z nabytí nemovitosti platit – jsou to případy převodu družstevního bytu do vlastnictví, první převod nemovitosti do 5 let od zápisu (např. od developera) a dědictví.

Příklad koupě bytu před rekonstrukcí

V případě nutné rekonstrukce kupované nemovitosti se potřeba vlastních zdrojů ještě navyšuje, jelikož odhadce i banka počítá s tím, že klient na nemovitosti něco odstraní (tedy její cena klesne) a něco přidá (čímž zase cena vzroste). Obecně tak platí, že například při koupi nemovitosti s vyžadovanou rekonstrukcí je její budoucí hodnota nižší, než by odpovídalo součtu vynaložených nákladů.

V praxi to pro kupující může vypadat takto:

Kupní cena: 2.000.000,-

Rekonstrukce: 500.000,-

Odhad: 2.300.000,-

Úvěr: 1.840.000,- (80% z odhadu, tedy z 2.300.000,-)

Daň z nabytí: 80.000,- (4% z kupní ceny, tedy z 2.000.000,-)

Klient by tak pro tento případ měl mít k dispozici ideálně 720.000,- Kč vlastních prostředků (80 tis. daň plus 660 tis. rozdíl mezi skutečnými náklady a úvěrem).

V případě 90% financování by pak mohl omezený počet kupujících získat úvěr 2.070.000,- a stačilo by jim tedy 510.000,- vlastních prostředků.

Specifickou kapitolou jsou potom položky, které nevstupují plně do výpočtu takzvané budoucí ceny (tedy jakou hodnotu bude mít nemovitost po rekonstrukci). Typicky se jedná např. o kuchyňské linky, kde není výjimkou cena 200.000,- se spotřebiči. Oproti původní panelákové variantě umakartového typu ale hodnota nemovitosti prakticky nenaroste. Navýší se ovšem výrazně hodnota rozpočtu klienta, která musí být kompenzována vlastními zdroji. Kuchyňské linky jsou tak nejčastěji skrývanou položkou, kdy klienti navyšují rozpočet na ostatní rekonstruované prvky tak, aby na kuchyňskou linku zbylo.

Kdo na to má?

Stále se tak ovšem dostáváme do situace, kdy se zejména od lidí na začátku produktivního věku požadují prostředky (úspory) vysoko nad rámec jejich možností. A státní podpůrné programy typu půjčka pro mladé také nejsou pro každého.

Medián hrubé mzdy (tedy 50% lidí v ČR má méně, 50% více) se dnes pohybuje okolo 28.000,- hrubého, tedy přibližně 22.000,- čistého. Pokud by si s nástupem do zaměstnání v 25-ti letech měla mladá rodina k 30. roku života pořizovat byt, měla by v reálné hodnotě peněz (jinak situaci dále zhoršuje inflace, zejména růst cen nemovitostí, který v některých oblastech dosahoval v posledních letech i více než 10% ročně) měsíčně odkládat zhruba 1/60 celkové potřebné částky nad rámec jakýchkoliv dalších potřeb. Tedy zhruba 8.500,- Kč.  

Je otázkou, zda souběžně s platbou nájmu, možná školného a pravděpodobně nižší mzdou na začátku kariéry je toto pro většinu obyvatel reálné.

Možnosti řešení nedokonalé regulace

Z nastavení regulace vyplývá jak její řešení, tak následné úpravy doporučení.

Omezení výše dluhu v poměru k hodnotě nemovitosti cílilo primárně na hypoteční trh, resp. přeneseně na úvěry zajištěné nemovitostí – tedy i na úvěry a meziúvěry ze stavebního spoření. Nedošlo ovšem fakticky k zavedení povinnosti pro celý trh. Obratem se proto začalo výrazně více využívat kombinované financování typu „80% zajištěný úvěr + 20% nezajištěný“. Toto vítaly zejména stavební spořitelny, které již několik let trpěly nízkými úrokovými sazbami hypoték, jimž nebyly z logiky stavby svých produktů schopny reálně konkurovat. Dodnes některé z nich označují doplňkové financování jako hlavní obchodní strategii.

ČNB následně kontrovala rozšířením doporučení a tlakem na úpravu praxe tak, aby banky měly povinnost prověřit, zda si klient nepůjčuje zbytek prostředků jinde. Opět ale nedošlo k přenesení odpovědnosti na poskytovatele nezajištěných úvěrů (různé spotřebitelské úvěry na bydlení, stavební spoření a podobně).

Dnes je tedy situace taková, že každá banka má metodiku vlastní, velmi často výrazně odlišnou od konkurence.

Na jedné straně stojí zkoumání registrů klienta některými bankami 180 dní zpět v okamžiku schvalování úvěru i čerpání prostředků, kdy klient musí prokázat využití peněz na jiný účel, než vlastní bydlení (!). Na druhé straně pak přístup jiné banky, kterou po schválení hypotéky následné žádosti o jiné úvěry již nezajímají, před schválením pouze s ohledem na klientovu schopnost splácet.

Závěrem

Zjednodušeně řečeno, oficiální situace je taková, že klient by nad rámec nájmu měl prokázat schopnost ukládat větší množství prostředků stabilně a rychle stranou tak, aby pro něho pořízení vlastního bydlení představovalo spíše úlevu, než dodatečnou měsíční zátěž.

Na druhou stranu se ale lidé více posouvají k prodloužení bydlení dětí s rodiči a využívání zákonných možností, jak 100% financování i tak získat. Ale o tom více v dalším článku.

Pro koho vlastně je Půjčka pro mladé?

Pro koho vlastně je Půjčka pro mladé?

Když přišel Státní fond rozvoje bydlení v rámci tzv. Programu pro mladé se zajímavou nabídkou půjčky pro mladé rodiny, t.j. pro manžele nebo registrované partnery do 36 let, případně i pro jednotlivce, kteří se starají alespoň o jedno dítě do 15 let, zaujalo to řadu lidí. Dokonce natolik, že první den, kdy bylo možné o půjčku žádat, stály před dveřmi kanceláří SFRB v některých městech fronty.

Půjčka pro mladé nebo jen gesto?

Situace na trhu s hypotékami se začíná měnit a pro mladé páry je stále složitější získat hypoteční úvěr. Vzhledem k tomu, že od 1.10. 2018 ČNB doporučuje bankám podmínky ještě zpřísnit, na lepší časy se bohužel neblýská.

Zájemce láká především nízká úroková sazba, která je aktuálně 1,12 %, snížení jistiny úvěru o 30 tisíc korun za každé dítě, které se narodí v průběhu splácení úvěru, ale i možnost přerušit splácení až na dva roky v případě komplikované životní situace, jako je ztráta zaměstnání nebo dlouhodobá nemoc. SFRB má na půjčky pro mladé na letošní rok vyčleněno 650 milionů Kč a v případě potřeby je připraven rozpočet ještě navýšit.

Uznáváme, že snaha ze strany státu pomoci mladým rodinám k bydlení může být sympatická. Je tady ale určité riziko, že víc než o systematické řešení situace se může jednat o gesto, které má zajistit nějaké hlasy navíc do příštích voleb. Ono to pro laika i politika, který problematice financování nákupu nemovitostí rozumí jen intuitivně, vypadá moc hezky, ale pojďme výhody a nevýhody programu rozebrat podrobněji.

Výhody

Mezi výhody programu patří:

  • Nízký úrok
  • Příjem na dobu určitou plně akceptován
  • Čerpání na výstavbu až 3 roky
  • Odklad splátek až na 2 roky
  • Při narození dítěte snížení dluhu o 30000,- Kč

Pozitivum, které hraje ve prospěch půjčky pro mladé je, že klientovi může být uznán příjem na dobu určitou, což ne všechny banky rády vidí. A zároveň klient není nucen dokládat výpisy z účtu. To může být ve prospěch všem kreativním klientům, kteří mají dobré konexe.

Další výhodou je fakt, že například výstavba rodinného domu nemusí být dokončená do dvou let, jak požaduje většina bank na trhu. Tím pádem se mladé páry nemusejí stresovat s tím, aby výstavbu dokončili včas. Vzhledem k situaci na trhu s řemeslníky, kteří Vám klidně řeknou, že přijdou až příští rok, protože nestíhají, to může být výhodou.

Pak už se půjčka pro mladé moc neliší od klasické půjčky od bankovní instituce. Ano, stále budete potřebovat 20% vlastních prostředků. Tím pádem Vám banka nepůjčí celou hodnotu kupované nemovitosti a zbylé peníze si budete muset půjčit někde jinde, nebo budete muset sáhnout do vlastních úspor. Tím se dostáváme pomalu k nevýhodám tohoto programu.

Nevýhody

Mezi nevýhody programu patří:

  • Doba schválení 60 dní
  • U výstavby se dokládá projektová dokumentace
  • Zástavní právo má první místo v pořadí, banka až druhé
  • Splatnost do 10 až 20 let
  • Jen konkrétní nemovitost
  • Nízká výše – prakticky vyloučena velká města
  • Při rekonstrukci nutný ručitel
  • Není kalkulačka – nejistota, jestli získám

Limit 2 miliony Kč na koupi rodinného domu nebo 1,2 milionu Kč na koupi bytu je velmi omezující v lokalitách, kde se ceny nemovitostí pohybují podstatně výše. Jsou to zejména velká města. Za tyto částky v Praze byt, natož dům prostě neseženete.

Další problém je ten, že na zpracování žádosti má Státní fond rozvoje bydlení 60 dní. Tuto lhůtu je dobré si pohlídat v rezervační smlouvě, která bývá často psaná na 40 dní. S tak dlouhou lhůtou by realitka i prodávající mohli mít problém a mohli by upřednostnit kupce, který jim zaplatí dřív.

A tím největším zádrhelem může být to, že pokud klient bude chtít tuto půjčku kombinovat s hypotečním úvěrem, banka musí souhlasit, že bude až druhá v pořadí u zástavního práva. Tzn. že v případě vzniklé pohledávky se nejdříve vyplatí státní institut a pak až banka na druhém místě. A to se bankám samozřejmě nelíbí. Z toho vyplývá, že kombinace s hypotečním úvěrem nebude moc reálná.

Pro koho tedy je Půjčka pro mladé?

Půjčka pro mladé může být mimo velká města velmi výhodnou alternativou oproti stávajícím hypotékám. Nejlépe se bude hodit pro páry, které vlastní pozemek, na kterém budou chtít stavět, rekonstruují zděděnou nemovitost, na které není zástavní právo, anebo kupují byt od někoho, kdo jim počká, než se půjčka vyřídí, třeba od někoho z rodiny.

V ostatních případech, když půjčka pro mladé nepokryje hodnotu celé kupované nemovitosti, je ideální vše konzultovat s odborníkem. Poradí Vám například to, jak tuto půjčku kombinovat s půjčkou na finančním trhu. A pomůže Vám v jednání s realitkou či prodávajícím a s finančními domy. Většinou vždy existují možnosti, jak nestandardní situace řešit, ale bohužel nic není tak jednoduché, jak to vypadá. Proto se vyplatí mít někoho nezávislého na své straně.