Na co si dát pozor u odhadů

Odhad, respektive jeho výše, je dlouhodobě jednou z nejdůležitějších hranic pro poskytování úvěrů na bydlení. A je jedno, jestli jde o koupi, výstavbu, rekonstrukci.

Proč je odhad důležitý?

Základním parametrem hypotečního úvěru, nebo úvěru ze stavebního spoření, je tzv. „LTV“. Zkratka pochází z anglického „loan-to-value“, tedy „úvěr vůči hodnotě“.  Přeloženo do normálního jazyka jde o to, jak velkou část hodnoty nemovitosti si klient půjčuje. Dle současné regulace ČNB (duben 2019, tedy regulace od 1.12.2016) jsou stanoveny hranice 80% a 90% hodnoty nemovitosti. Do 80% tak banky nabízejí ty „hezké“ sazby, mezi 80 a 90 procenty pak sazby s přirážkou.

Z tohoto důvodu je důležité, jak velkou hodnotu zastavená nemovitost má. A v bankovním světě s nemyslí hodnota tržní, tedy „za kolik se dnes stejné nemovitosti nabízí“, ale hodnota odhadní. Ta je kombinací více faktorů – tabulky banky, cenové mapy a obchodů na podobných nemovitostech v okolí, které byly realizovány v poslední době. Do odhadu také výrazně promlouvá kupní cena.

1. Kupní cena a odhad

Nejčastějším mýtem/omylem, který o úvěrech koluje, je záměna obou hodnot. Je velmi časté, že odhadní hodnota je stejná, jako kupní cena. Ale není to pravidlem. V praxi v naprosté většině bank platí pravidlo, že odhad nemůže být vyšší, než kupní cena a pokud je, tak ho následně vnitřní kontrola, tzv. „supervize“, na kupní cenu sníží. To je i důvodem, proč si banky stabilně a dlouhodobě k odhadu o návrh kupní smlouvy řeknou, ačkoliv nezřídka metodika toto nevyžaduje – ale interní směrnice, pravidla, zvyky a tedy houfně celý aparát tak jednoduše fungují. A systémově to tedy vychází. Na jednu stranu jde o omezení klienta, na druhou i o jeho ochranu. Ačkoliv by odhadci neměli, tak velmi často, pokud odhadní hodnota mírně nevychází a bez znalosti výše kupní ceny by napsali částku nižší, se znalostí kupní ceny ji napíší proklientsky.  

Existují ale i banky, které toto řešit nemusí. Pokud tedy klient kupuje nemovitost a k odhadu návrhy smluv ani kupní cenu nedá, může za správné konstelace případu dostat stanovenou odhadní cenu vyšší, než je cena kupní. Tedy si reálně může za sazbu, která odpovídá LTV do 80%, může reálně půjčit třeba 85% skutečné kupní ceny.

Nejjednodušší radou pro klienty, platnou zejména pro bytové jednotky, je nechat si před podáním podkladů do banky prověřit anonymně cenovou mapu pro daný byt. Toto dokáže víceméně obratem každý lepší poradce.

2. Výstavba a odhad

U výstavby může být rozdíl odhadní hodnoty a reálných nákladů ještě výrazně vyšší. Jde o to, jak se náklady, které klient vynakládá, promítnou do kvalitativních a kvantitativních parametrů stavby, ze kterých odhad vychází. Jednoduše řečeno, jak výhodně klient staví v porovnání s metodikou odhadů.

Na jedné straně je klient se svojí představou cen, na druhé stojí banka a odhadce s tabulkami, jaké jednotkové ceny jsou „v pořádku“. Tedy jestli podlahy/okna/cihly/práce podobného typu jsou v klientově rozpočtu v mezích, které banka požaduje za přiměřené – místně i časově. Může se stát, že pak odhadce trvá na úpravě počítaného rozpočtu, protože se mu zdá, že klient staví příliš draze, nebo naopak příliš levně – toto platí často pro klienty, kteří mají nějakou vazbu na stavebnictví a materiál nebo práci počítají bez DPH (oblíbená varianta „bez faktur“), nebo „přes firmu“ za jiné, než maloobchodní ceny.

Častá je pak i situace, kdy klient část prací dělá svépomocí, tedy do nákladů nezapočítává svoji práci. Toto je potřeba s bankou dopředu komunikovat, aby nedošlo k rozporu mezi představou celkové ceny klienta a tabulkou banky/odhadce. Ti by pak klienta nutili do zvýšení deklarovaného rozpočtu a tedy k optickému prodražení výstavby a navýšení úvěru nebo vlastních zdrojů.

Odhadní hodnota u výstavby pak vychází ze stejných pravidel, jako u koupě – tedy z cen podobných nemovitostí v blízkém okolí, které byly v nedávné době prodané. Toto se kombinuje s tabulkami dané banky, primárně vycházejícími z metrů čtverečních podlahové/zastavěné plochy a metrů krychlových vnitřního prostoru domu. Výrazně menší důležitost pak mívá cena pozemku, na kterém stavba stojí. V praxi tak často nevychází odhad u menších domů na větších pozemcích, než je v okolí obvyklé.

Specifickým parametrem jsou pak náklady, které je sice nutné vynaložit, ale nedojde ke zlepšení výše uvedených parametrů. Typicky jde o stavbu domu ve svahu, nebo na nerovném terénu. Klient tak musí vynaložit i statisícové částky za narovnání terénu, nebo jeho úpravu pro výstavbu základové desky, ale metry čtvereční ani metry krychlové stavby se nezmění. Ve výsledku je tak odhadní cena stejná, jako by stavěl na rovině, ale náklady jsou výrazně vyšší. Klient tak musí mít o to více vlastních zdrojů.

Velmi zjednodušeně lze očekávat, že celkové vynaložené náklady klienta budou u výstavby domu vyšší, než odhadní hodnota. Tedy zjednodušeně „stavba se nevyplácí“. V praxi to znamená, že pokud klient dostane úvěr ve výši 80% odhadní hodnoty nemovitosti, bude mu to dle rozpočtu stačit třeba na 70-75% nákladů a zbytek musí mít z vlastních zdrojů. Ačkoliv zejména v okolí velkých měst (Praha, Brno) se dnes už lze reálně setkat i s opačnou situací.

3. Rekonstrukce a odhad

Tady opět platí, že odhadní hodnota vychází z podobných obchodů v okolí a poslední době, kvality a rozměrů nemovitosti. Oproti jednoduché koupi nebo výstavbě je ale potřeba pamatovat na to, že při rekonstrukci klient část nemovitosti a její hodnoty odstraňuje. Tedy pokud například za 100.000,- přidávám obklady, které samy o sobě zvyšují hodnotu nemovitosti o 100.000,-, očekávám jako klient že je vše v pořádku.  Banka ale vidí situaci tak, že zároveň odstraňuji např. stávající obklady, které zvyšovaly hodnotu nemovitosti o 50.000,-. Rozpočet tak bude stotisícový, ale navýšení odhadu bude poloviční. Klient tak opět musí mít buď dostatečnou rezervu na odhadní ceně, nebo více vlastních zdrojů.

Co si pamatovat

Rozhodně nelze očekávat, že si jako klient budu všechno pamatovat a budu se v této problematice spolehlivě orientovat. Od toho by měl být poradce, který představu má. Pokud ale kupuji byt, určitě bych měl před podpisem jakékoliv smlouvy nebo složení zálohy vědět, jak cca vyjde odhad dle cenové mapy.  Pokud stavím jinde, než u Prahy, měl bych počítat s tím, že odhad vyjde níže, než součet nákladů (ačkoliv to potom většina klientů zpětně ušetří na stavbě „bez faktur“). Pokud rekonstruuji, téměř jistě bude nárůst odhadu nižší, než moje náklady na rekonstrukci.

Jako poradce pak čtenáři přeji, ať Vám odhady vycházejí.