Vysoké sazby úvěrů: Konec úvěrování ze stavebního spoření

Financování bydlení, tedy koupě bytu či rodinného domu, je dnes řešeno dvěma produkty, známou hypotékou a méně obvyklým meziúvěrem a úvěrem ze stavebního spoření. Zejména v době nízkých sazeb zažily úvěry ze stavebního spoření zajištěné nemovitostí boom. Jak se ale změnila situace s růstem sazeb? A co má klient s meziúvěrem dělat?

Klienti s meziúvěrem by se zvýšením sazby nebo případně po uplynutí první fixace měli velmi zvážit další pokračování smlouvy oproti refinancování hypotečním úvěrem. Jde tu totiž o nemalý finanční rozdíl, který může dosáhnout až do několika stovek tisíc korun.

Ale proč? Odpovědí je rozdílný způsob snižování dluhu.

Když si situaci rozebereme do detailu, zjistíme, že zásadním rozdílem je druh úvěru. U hypotéky jde o jednoduchý model, kdy se v rámci jediné měsíční platby strhne část prostředků na úhradu úroku a druhá přímo na snížení dlužné částky. Tím se v praxi každý měsíc sníží dluh, takže se zároveň v čase snižuje platba úroků a zrychluje splácení dlužné částky.

U meziúvěru (můžeme ho znát i pod pojmem překlenovací úvěr) ze stavebního spoření je situace složitější. V první přibližně polovině trvání úvěrového produktu klient fakticky jistinu nesplácí, ale platí každý měsíc stejný úrok a paralelně s ním dospořuje své stavebního spoření. V čase je tak dluh klienta konstantní až do chvíle, kdy je naspořeno přibližně 40% výše půjčených prostředků a dojde k jejich splacení.

Pokud by v tomto modelu byl úrok z úspor stejný jako úrok z dluhu, bude dlouhodobá nákladovost velmi podobná hypotéce. Situace v ČR je ale výrazně jiná. Zatímco sazby úroku z vypůjčených prostředků dnes atakují 6 %, drží se i úrok z úspor původně uzavřené smlouvy, tedy se blíží nule.

V prvních letech, kdy je naspořená částka minimální, vzniká pouze nepatrný rozdíl. Meziúvěr ze stavebního spoření navíc odkládá splácení a dospořování minimalizuje. V roce 2018 až 2021 bylo běžné, že díky těmto vlastnostem byla měsíční splátka meziúvěru ze stavebního spoření přibližně 3 200 Kč za půjčený milion, naproti tomu splátka hypotečního úvěru startovala na 3 500 Kč při stejných parametrech. Se sazbami okolo 1,6 % p.a. byl pak rozdíl nákladovosti po první fixaci necelou desetinu procenta.

Dnes je situace naprosto opačná. Stejné smlouvy mají již dospořeno ve statisícových částkách a s úrokem 6 %, který dnes stavební spořitelny pro další fixaci nabízejí, jde o úrokové rozdíly v řádech desítek tisíc korun.

Pokud vás zajímá konkrétní výpočet, rozhodně čtěte dál.

Máme zde příklad z letošního dubna s konkrétním klientem s relativně malým úvěrem: Úvěr z roku 2018 ve výši 2 320 000 Kč a splatnost 30 let, splátka úroku 4 050 Kč/měsíc a dospořování 3 944 Kč.

Nově nabídnutý úrok činí 6,79 %, tedy více než procento nad adekvátní sazbu. Už jen taková informace by měla sloužit jako výstražný signál a důvod k refinancování. Pro účely příkladu to ale zanedbejme a počítejme s hypotékou se stejným úrokem. K datu fixace bude mít klient naspořeno 60 vkladů, pro zjednodušení rovnou započítejme i 5 státních podpor. S úrokem 0,1 % na smlouvě pokryjete poplatky a výše úspor k datu fixace bude zhruba 248 000 Kč. Rozdíl dluhu a naspořených prostředků tak čítá zhruba 2 072 000 Kč.

Při další 5leté fixaci zaplatí klient 13 130 Kč/měsíc a platbu úroku a dospořování v dosavadní výši 3 944 Kč, dohromady celkem 17 086 Kč. Na jejím konci v roce 2028 se bude výše úspor pohybovat kolem 500 000 Kč, dluh bude dále vyšší než úspory o 1 820 000 Kč.

Pokud klient dnes refinancuje úvěr hypotékou na nových 30 let splatnosti, přijde o dosavadní státní podporu (smlouva o stavebním spoření zůstane aktivní méně než 6 let). Bude tak refinancovat přibližně 2 082 000 Kč, splátka hypotéky pak bude 13 560 Kč, po 5 letech bude výše dluhu 1 955 000 Kč.

Klientův dluh bude tedy o 135 000 Kč vyšší, což mluví proti hypotečnímu úvěru. V průběhu celých 5 let ale platil o 3 526 Kč/měsíc méně, tedy zaplatil celkem o 211 560 Kč méně. Rázem je rozdíl téměř 80 000 Kč ve prospěch hypotečního úvěru. Pokud by zároveň použil ušetřené prostředky na mimořádnou splátku každý rok (nebo uzavíral hypotéku se stejnou splátkou), bude výše dluhu přibližně 1 703 000 Kč a rozdíl ve prospěch hypotečního úvěru přes 100 000 Kč. A to i přesto, že klient refinancováním přišel o 10 000 Kč doposud připsané státní podpory.

Velmi zjednodušeně lze říct, že by tak stavební spořitelna měla na období druhé fixace za současných sazeb meziúvěru nabídnout sazbu o přibližně procento nižší než hypoteční banka, aby byla nákladovost stejná. Případně by měl klient minimálně zvážit přechod na novější produkty úvěrování ze stavebního spoření, kdy je meziúvěr omezený na minimální nutnou dobu, tedy na 2 roky.