Vysoké úrokové sazby jako investiční příležitost
Ceny nemovitostí v posledních měsících výrazně klesají. Oproti prvnímu pololetí roku 2022 jsou běžné výrazné slevy na realizovaných prodejních cenách, a to často o statisíce korun. Jakých výhod lze v takové situaci využít?
Například na webu Valuo už je vidět patrný prohlubující se rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou. Prodávající často věří, že nemovitost prodá za nabízenou částku, ale obvykle se opakuje podobný průběh. Několik měsíců musí cenu snižovat, než se dům nebo byt prodá. Tento vývoj má prakticky jedinou příčinu a tou je drastický růst ceny financování.
Zatímco na počátku roku 2021 byly běžně uzavírány úvěry se sazbou okolo 1,79 % a splátkou 3.600, – za měsíc, od poloviny roku 2022 byla se stejnou splatností běžná sazba okolo 5,5 % se splátkou 5.700, – měsíčně. Omezujícím faktorem však pro potenciální kupující není přímo splátka, ale zejména regulace ze strany ČNB, Především limit pro podíl všech splátek na celkovém příjmu domácnosti (známý pod zkratkou DSTI) bývá problematický. Typickým zájemcem o vlastní bydlení na úvěr v dnešní době není padesátník na vrcholu kariéry a odpovídajícím příjmem. Naopak to bývá třicátník, který je stále ještě na počátku a jehož příjem je výrazně nižší.
Dalším faktem je, že pokud splátky úvěrů, jež představují hlavní omezující faktor, vzrostly o přibližně 60 %, stejným procentem vzrostly díky regulaci i nároky bank na příjem klienta. K tomuto můžeme započítat i nárůst cen nemovitostí, který v Praze za toto přibližně roční období činil k 20 %. Požadavek na příjem klienta pro velikostně stejnou nemovitost tak vzrostl téměř na dvojnásobek. A pohled kupujícího už se v takovém případě změní.
Politika centrální banky měla zkrátka za následek drastické omezení konkurence pro kupující a tím pádem i obrovské snížení realizovaných cen nemovitostí. Pokud jsou nabízené ceny v inzerátech nižší, než byla maxima z konce roku 2021, kupující většinou žádá o slevu a je mu vyhověno. Naproti tomu ceny stavebního materiálu i práce zatím neklesly a proces povolování nových bytů se nezkrátil. Když není recese a lidé chtějí koupit domy, ceny neklesají, i když jdou dolů úrokové sazby. Pokud se však zvýší zájem o nákup, ceny se pravděpodobně zase zvýší. Proto se jeví zajímavě úvaha o koupi nemovitosti s nízkou cenou a vysokou úrokovou sazbou s očekáváním, že sazba a splátka v horizontu jednoho až dvou let klesne.
Podobné teorii věří i některé developerské společnosti, které drží ceny nových domů stejné, ale nabízejí „garantovanou hypotéku za 2,99 %“. To znamená, že slibují vrátit část úroku, pokud se úroková sazba sníží. Je pro ně výhodnější než snížení ceny domů, protože spekulují na pokles sazeb v budoucnu. Firmy však nejsou jediné, kdo zareagoval. Také nájemní bydlení by se mohlo dočkat velké změny. Například v Praze se totiž často platí více za nájem než za splátku hypotéky, a investor tak musí rozdíl doplácet. Avšak tato situace se může otočit a nájem by mohl pokrýt splátku hypotéky. Navíc by se tím zvýšil zájem o byty v Praze.
Celkově se tak jako zajímavá myšlenka jeví koupě nemovitosti za současnou nižší cenu, byť s vysokou měsíční splátkou. Ta je totiž na rozdíl od kupní ceny dočasná. Jedna otázka však stále zůstává nezodpovězena: Kdy nastane očekávané cenové dno?
