Autor: Jan Rihacek

Příjmy z podnikání a hypotéka – problém, nebo příležitost?

Příjmy z podnikání a hypotéka – problém, nebo příležitost?

Proč je situace podnikatelů složitější?

Živnostníci a drobní podnikatelé jsou z pohledu poradce nejtypičtější „problémovou“ skupinou klientů, žádajících o hypoteční úvěr. Důvod je jednoduchý, příčina je skryta v daňovém zákonu. Na rozdíl od zaměstnanců se totiž u živnostníků velmi často liší čistý měsíční příjem, který deklarují finančnímu úřadu, a skutečná částka, se kterou může živnostník v průběhu měsíce disponovat. A to často velmi výrazně.

Jak přesně tato nesrovnalost vzniká, vystihuje nejlépe pohled na výpočet daňového přiznání.

Dle aktuálně platné legislativy je totiž živnostník, s ohledem na finanční výhodnost, veden k tomu, aby oproti celkovým ročním příjmům uplatnil co největší množství nákladů. Celá řada podnikatelů tak na své ičo nakoupí předměty pro osobní život, pronajímá své auto do podnikání, nebo do rozvoje svého podnikání dále investuje jinak. Velká část podnikatelů také převádí část zisku např. na manžela/manželku apod. Motivace pro tento krok, je většinou finanční – čím menší bude rozdíl mezi příjmem a výdaji, tím méně bude nutno zaplatit na daních a povinných odvodech. Velká část živnostníků argumentuje krom úspor i tím, že zdravotní péče je bez ohledu na odvody stejná, za vyšší zaplacenou daň nic nedostane a důchod, vypočtený z odvodů sociálního pojištění je jen politickým slibem do budoucna. V praxi se tak setkáváme s rozšířeným termínem „optimalizace daňového přiznání“ a snižováním zisku, deklarovaného finančnímu úřadu, na co nejnižší číslo.

Oproti zaměstnanci má zároveň živnostník možnost s budoucím příjmem a zejména s náklady hýbat. Ačkoliv se tedy podle daňového přiznání může jevit jako nízkopříjmový klient, ve skutečnosti může být velmi bonitní.

Situace podnikatele – účetní a skutečná

Představme si klienta v podobné situaci:

Celkové příjmy (řádek 101 v daňovém přiznání) : 2.000.000,-

Nutné náklady k podnikání: 800.000,-

Celkové náklady v DP (včetně koupě auta, elektroniky, „cesťáku“, řádek 102 v daňovém přiznání): 1.500.000,-

Čistý zisk (řádek 104 v daňovém přiznání): 500.000,-

Tento klient tak na první pohled bude mít čistý příjem okolo 40.000,- Kč. V praxi ale může dlouhodobě bezpečně disponovat s částkou k 100.000,- měsíčně.

A co paušály?

Důležitou skutečností je také možnost uplatnění výdajů paušálem, která měla původně sloužit drobným podnikatelům ke snížení administrativní zátěže. V praxi pak díky této variantě velká část podnikatelů působících ve službách může uplatnit náklady ve větší míře, než jsou skutečné. Toto se velmi často týká například programátorů, obchodních zástupců a řady dalších. V praxi tedy příjmy klienta mohou vypadat takto:

Celkové příjmy: 1.000.000,-

Skutečné náklady (odvody, občasné dojíždění, nákup notebooku…) 200.000,-

Náklady uplatnitelné paušálem: 600.000,-

Takovýto živnostník má tedy oficiální zisk mírně přes 30.000,- měsíčně. V praxi ale může v porovnání se zaměstnancem bezpečně disponovat částkou k 90.000,- měsíčně.

A jak to vidí banka?

Příjem z pohledu banky pak bude vypadat ještě jinak. Ne rozdíl od finančního úřadu vstupují pro bankovní výpočet bonity („schopnosti splácet“) do hry ještě povinné odvody a daně, které finanční úřad ve své kalkulaci zisku neřeší. Vezměme si pro zjednodušení živnostníka s paušálními náklady výše. Odvody budou pro rok 2018 vypadat takto:

Zdravotní pojištění: 27.000,-

Sociální pojištění: 58.401,-

Daň: 35.160,-

Celkem: 120.561,-

Z pohledu banky pak bude skutečný výpočet o něco složitější, metodiku má každá z bank nastavenu individuálně. Ale obecně se živnostník setká s výpočtem, kdy se od celkových příjmů odečtou paušální náklady a následně se odečtou ještě veškeré odvody. Náš živnostník tak má z pohledu většiny českých bank uznatelný příjem 279.439,- ročně, tedy jen mírně přes 23.000,- měsíčně. Tedy necelou jednu třetinu skutečného disponibilního příjmu.

Je zjevné, že se tak realita z pohledu živnostníka a možnosti banky poskytnout úvěr budou velmi rozcházet. Po regulaci ještě výrazně více:

Z pohledu „většinové“ banky vypadá klient takto:

Příjem: 23.000,-

Maximální splátka hypotéky (tedy do 45% celkového příjmu):  10.350,-

Maximální výše hypotéky (devítinásobek ročního příjmu): 2.484.000,-

Tedy takovýto klient nemá v praxi šanci pořídit si rozumný byt ve větším městě. Pokud by navíc klient neměl 20% vlastních zdrojů plus 4% na daň, budou se tyto limity dále zpřísňovat.

Jak předejít problémům

Pro živnostníky se tak přímo nabízí cesta přípravy daňového přiznání tak, aby byl deklarovaný příjem výrazně vyšší. Ta s sebou ale nese výrazně zvýšené náklady na odvody předtím, než o úvěr žádá. Z toho vyplývá riziko neschválení úvěru – ať už kompletně, nebo částečně – v dané výši. A tedy většinou velká komplikace pro financování.

Druhou pastí pak může být postoj schvalovatelů v bankách. Pokud výše uvedený živnostník odevzdá daňové přiznání s 300.000,- skutečných nákladů namísto zákonem povolených 600.000,- výdajů paušálem, může čelit zamítnutí úvěru z důvodu „účelově podaného daňového přiznání“. Jinými slovy „máte nižší náklady, než můžete mít dle zákona – a to se nám nezdá“.

Řešení = alternativní výpočet příjmu

Z výše uvedených důvodů si na základě své praxe troufám říci, že ač jsou živnostníci skupinou, které se nejvíce dotkla říjnová regulace hypotečních úvěrů, s dobrým finančním poradcem většinou není problém hypotéku dostat. Na místě jsou nejen alternativní možnosti výpočtu příjmu (z obratu na účtu, z odpisů na majetku dle daňového přiznání, ze zisku vlastněného s.r.o…), ale především díky rozdílům ve výpočtu příjmu z podnikání.

Pokud budeme opět uvažovat o situaci živnostníka výše, je u některých bank možné započítat jako čistý příjem až 60-65% z ročního obratu.

Tedy z 1.000.000,- obratu jde o 650.000,- příjmu ročně, přepočteno tedy 54.167,- čistého příjmu měsíčně. Limit pro měsíční splátku tak rázem roste na 24.375,- Kč, limit pro výši hypotečního úvěru pak na 5.849.928,- Kč. Jde o výrazně menšinový způsob výpočtu, typický pro některé menší české banky, ale jejich počet stabilně roste.

Stejně tak u podnikatelů s nízkým ziskem, ale vysokým obratem (typicky stavebnictví, autodoprava) je možné využít kalkulaci příjmů přímo z obratu bez ohledu na náklady. Jedinou podmínkou je, že daňové přiznání musí být kladné, klient nesmí být ve ztrátě.

Plánování a přehled jsou klíčové

Běžný klient – podnikatel tak nezřídka končí po návštěvě několika větších bank s dojmem, že hypotéku nezíská, ačkoliv jeho situace ani zdaleka není beznadějná. Jen je potřeba výrazně větší pozornost a informovanost, než u zaměstnance. Stejně tak je důležité plánovat dopředu, až polovinu roku si například podnikatel může vybírat, ze kterého daňového přiznání bude banka vycházet. A podpora poradce, který se v problematice orientuje, je tak i výrazně cennější.

 

Jak na stoprocentní financování nákupu nemovitosti

Jak na stoprocentní financování nákupu nemovitosti

Regulací ČNB z roku 2016 zájemci o stoprocentní financování nákupu nemovitosti nezmizeli. Spíš byli donuceni koupi buď odložit nebo se situaci přizpůsobit. K získání stoprocentní hypotéky se tak dnes využívají nejčastěji dvě řešení:

  1. 1. kombinované financování nebo
  2. 2. zajištění další nemovitostí.

1. Kombinované financování 80+24% nebo 90+14%

Ačkoliv stanovisko ČNB vzhledem k bankám je jasné (nad 80/90% cen nemovitostí úvěr neposkytovat, mezi 80 a 90% pak maximálně 15% objemu produkce), nevztahuje se toto doporučení na společnosti poskytující doplňkové financování, tedy stavební spořitelny, nebankovní poskytovatele půjček ani banky v případě poskytnutí spotřebitelských úvěrů.

V praxi tak klient sjednává 80/90% hypotéku a zbytek prostředků financuje jiným úvěrem.

ČNB na základě dohlídek v jednotlivých bankách tlačí na omezení této praxe a v reakci na to dnes již většina bank kontroluje v registrech sjednání dalších úvěrů k datu schvalování hypoték a zajištěných úvěrů ze stavebního spoření. Některé jsou ještě dále a totéž kontrolují i k čerpání úvěrů, tedy v okamžiku, kdy skutečně posílají klientovi/prodávajícímu prostředky. Častou praxí je pak požadavek na doložení výpisů z účtu klienta jako důkaz připravených vlastních peněz v plné nebo většinové výši. Zcela nekontrolujících bank dnes zůstává minimum a trendem je jejich úplné vymizení.

Fungujícím řešením je tak výběr banky, která registry kontroluje pouze při schvalování úvěru a koupi nemovitosti přes kupní smlouvu (kterou obdrží banka) a „smlouvu o smlouvě budoucí kupní“, kterou klient dává např. stavební spořitelně, u které řeší svých 20%. Banka, která poskytuje hypotéku, je tak při správném postupu „slepá“ a doplňkový úvěr nezaznamená.

Extrémní případy

Extrémním případem je pak půjčka „vlastních prostředků“ na rodná čísla rodičů, sourozenců apod., kterou si klient po vyčerpání peněz z hypotéky následně převede na sebe. Opět platí, že banka je mnohem přísnější na zajištěný úvěr (tedy např. hypotéku) než na drobnější doplňkové půjčky. Poskytnutí spotřebitelského úvěru a následně hypotéky by tak vadilo, obráceně nikoliv.

Stejně tak se můžeme setkat i s faktem, že někteří poskytovatelé menších, nezajištěných půjček nejsou zaznamenatelní v bankovním registru (tzv. „BRKI“ – bankovní registr klientských informací) ani v nebankovním (nejčastěji SOLUS). Do toho se navíc část bank nedívá. Opět tedy lze najít mezeru v regulaci, která předepisuje povinnost pouze části trhu, kdy fakticky staví poskytovatele půjček proti sobě.

Nevýhody

Nevýhodou tohoto kombinovaného postupu je především vyšší měsíční zatížení.

Nejčastěji se jako doplňkový úvěr používá stavební spoření, kde se úroková sazba pohybuje okolo 5% ročně (tedy výš než hypotéky, které jsou aktuálně oceněny sazbou okolo 3% ročně). Měsíční splátku dál navyšuje kratší splatnost úvěru, která je okolo 20-ti let oproti 30 i 40-ti letům u hypoték.

Zjednodušeně tak každých půjčených 100.000,- přes hypotéku nebo stavební spoření zajištěné nemovitostí stojí měsíčně přibližně 400,- na dobu 30 let. 100.000,- doplňkovým úvěrem pak stojí přibližně 700,- měsíčně na dobu 20 let.

Výsledkem je tak zhruba deseti procentní navýšení měsíční splátky úvěrů, oproti jednoduché „všeúvěrující“ hypotéce. Tento argument je pak odpůrci regulace používaný nejčastěji: „mladé rodiny si bydlení stejně pořídí, jen platí víc“.

Nebezpečí

Velkým nebezpečím pak může být konec fixace úrokových sazeb na obou úvěrech, kdy při nárůstu sazby skokově vzrostou obě splátky. Proto uvedený postup vyžaduje větší péči právě s ohledem na změnu fixace.

Zjednodušeně lze očekávat vyšší cenu nemovitosti, která v kombinaci s umořením („splacením“) části dluhu může umožnit refinancování obou úvěrů do jednoho s nižší splátkou (při stejné sazbě) nebo jen mírně vyšší (při rostoucí sazbě). Specifickou kapitolou jsou ale rozdíly v době fixace, případné sankce, nebo kolísání hodnoty nemovitosti, stejně jako reálný efekt prodloužení splatnosti doplňkového úvěru.

2. Zajištění další nemovitostí

Toto řešení je velmi populární u mladších klientů, jejichž rodiče mohou poskytnout svoji nemovitost do zástavy, případně u klientů, kteří již jinou nemovitost k dispozici mají.

V praxi tak klient zastavuje bance kupovanou i již současně vlastněnou nemovitost tak, aby výše úvěru činila méně, než 80% hodnoty zastavených nemovitostí.

Pokud použijeme příklad z praxe předchozího článku a budeme chtít poskytnout úvěr na koupi, rekonstrukci i na zaplacení daně (tedy opravdu 0,- vlastních prostředků), měli bychom bance poskytnout nemovitosti v hodnotě 3.225.000,- (tedy tak, aby 2.000.000,- na koupi, 500.000,- na rekonstrukci a 80.000,- na daň činilo max. 80% hodnoty zástavy). Ačkoliv klient financuje 100% svého záměru (potřebných peněz), pro banku jde o 80% úvěr.

Ve chvíli, kdy klientův dluh klesne pod 80% hodnoty jedné z nemovitostí, je možné druhou ze zástavy vyvázat. Jen je potřeba počítat s poplatkem za změnu smlouvy (dnes cca 3-4.000,-) a faktem, že toto není dáno smluvně. Podmínky se tedy mohou měnit, stejně jako hodnota nemovitostí může časem kolísat. Nelze se tedy spoléhat, že nemovitost bude ke konkrétnímu datu vyvázána.

Například klient, který zakoupil bytový dům v roce 2015 na 80% financování, bude mít při vyvázání v roce 2018 problém – z dnešního pohledu jde o hypotéku za účelem pronájmu a tedy maximální doporučený i uplatňovaný poměr dluhu a hodnoty je 60%.

Na druhou stranu s tímto u bytů a rodinných domů banky obecně nemají problém a žádosti vyřizují kladně. Překážkou je tak spíše nalezení vhodné nemovitosti v rodině a kombinace osobních vztahů a rizika – v případě nesplácení dětí tak např. rodiče mohou přijít o střechu nad hlavou.

V praxi pak jednotlivé možnosti vypadají pro koupi nemovitosti za 2.000.0000,- bez nutné rekonstrukce a platby daně třeba takto:

Stoprocentní financování není zas tak nedosažitelné

Velmi zjednodušeně tak dnes 100% financování nepředstavuje překážku. V praxi si opět většina klientů nemovitost prostě koupí a regulace pro ně představuje „jen“ navýšení nákladů a nutnost spolehnutí se na odborníka.

Zejména u souběhu dvou úvěrů je potřeba precizní textace smluv a načasování jednotlivých kroků (podání žádosti, podpis smluv, čerpání úvěrů), které bankovní pobočky vyřešit neumí.

Doplňkové úvěry (bez zajištění nemovitostí) navíc nepodléhají ani regulaci z 1.10.2018, tedy omezení celkových splátek vzhledem k příjmům. Na kombinovanou, dražší variantu tak dosáhnou paradoxně i klienti, kteří by příjmem nedosáhli na regulací zrušenou stoprocentní hypotéku.

Otázkou pak zůstává smysl regulace, která tak od stoprocentního financování odrazuje spíš jen nezkušené klienty bez informací a poradců.