Dopady regulace hypotečního trhu na kupující

Vzhledem k dosavadní historii cen nemovitostí v ČR jsou nemovitosti chápány jako dlouhodobě stabilní a smysluplná investice. Ve větších obcích pak velmi často v porovnání s nájmy vychází splátky na hypotéku stejně, jako nájemné. Jen s tím rozdílem, že místo desítek let „platby ven“ splácí lidé majetek, který jim následně zůstane. Pro finančně odpovědné plánovače pak mívá velkou přitažlivost i skutečnost, že platit nájem z dnešní penze již pomalu není reálné, o vyhlídkách penzí budoucích nemluvě.

Regulace měla ochránit domácnosti před zadlužením

Z obavy před z přílišným zadlužováním českých domácností zavedla v roce 2016 ČNB regulaci, která měla kupující motivovat k naspoření vyšších částek před tím, než se zadluží hypotékou.

Dle doporučení, která jsou ovšem v praxi pro banky spíše závazná, nemá výše dluhu klienta u hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření překročit 80% hodnoty nemovitosti (tzv. ukazatel „LTV“ z anglického loan-to-value) stanovené odhadcem. Představa a cíl ČNB jsou takové, že zbylé prostředky na pořízení vlastního bydlení by klienti měli mít vlastní.

Výjimky jsou možné, banky oficiálně mohou poskytovat i úrokově dražší úvěry dosahující 90% hodnoty nemovitosti, ale těch by mělo být pouze 15% z celkového objemu poskytnutých úvěrů.

Banky tato pravidla vesměs dodržují. Ačkoliv nejde o zákon a snaha ČNB o zákonnou úpravu zatím zůstává marná, tak doporučení vydává subjekt, který následně nad bankami vykonává kontrolu a dozor. Zákon by tak v praxi představoval spíše potvrzení stávajícího stavu a rychlejší implementaci doporučení.

V součtu tedy jde o to mít vlastních 10 až 20% hodnoty kupované nemovitosti a k tomu také 4% na daň z nabytí nemovitosti, kterou platí kupující.

Daň z nabytí nemovitosti

Ještě než se dostaneme k příkladu, zastavme se u této položky, s kterou se musí kupující počítat.

Při přenesení daně z dohody mezi oběma stranami na kupujícího bývalo často argumentováno, že dojde ke snížení cen nemovitostí právě o tato 4%, kdy trh měl tuto zmenu kompenzovat. Bohužel v době rostoucích cen se tato úvaha ukázala jako lichá. Nedošlo ani k dočasnému pozastavení růstu cen. Náklady pro kupující tak rostly skokově.

Nadále ovšem platí možnost daň z nabytí nemovitosti financovat.

Stejně tak je dobré znát případy, ve kterých nevzniká závazek kupující daň z nabytí nemovitosti platit – jsou to případy převodu družstevního bytu do vlastnictví, první převod nemovitosti do 5 let od zápisu (např. od developera) a dědictví.

Příklad koupě bytu před rekonstrukcí

V případě nutné rekonstrukce kupované nemovitosti se potřeba vlastních zdrojů ještě navyšuje, jelikož odhadce i banka počítá s tím, že klient na nemovitosti něco odstraní (tedy její cena klesne) a něco přidá (čímž zase cena vzroste). Obecně tak platí, že například při koupi nemovitosti s vyžadovanou rekonstrukcí je její budoucí hodnota nižší, než by odpovídalo součtu vynaložených nákladů.

V praxi to pro kupující může vypadat takto:

Kupní cena: 2.000.000,-

Rekonstrukce: 500.000,-

Odhad: 2.300.000,-

Úvěr: 1.840.000,- (80% z odhadu, tedy z 2.300.000,-)

Daň z nabytí: 80.000,- (4% z kupní ceny, tedy z 2.000.000,-)

Klient by tak pro tento případ měl mít k dispozici ideálně 720.000,- Kč vlastních prostředků (80 tis. daň plus 660 tis. rozdíl mezi skutečnými náklady a úvěrem).

V případě 90% financování by pak mohl omezený počet kupujících získat úvěr 2.070.000,- a stačilo by jim tedy 510.000,- vlastních prostředků.

Specifickou kapitolou jsou potom položky, které nevstupují plně do výpočtu takzvané budoucí ceny (tedy jakou hodnotu bude mít nemovitost po rekonstrukci). Typicky se jedná např. o kuchyňské linky, kde není výjimkou cena 200.000,- se spotřebiči. Oproti původní panelákové variantě umakartového typu ale hodnota nemovitosti prakticky nenaroste. Navýší se ovšem výrazně hodnota rozpočtu klienta, která musí být kompenzována vlastními zdroji. Kuchyňské linky jsou tak nejčastěji skrývanou položkou, kdy klienti navyšují rozpočet na ostatní rekonstruované prvky tak, aby na kuchyňskou linku zbylo.

Kdo na to má?

Stále se tak ovšem dostáváme do situace, kdy se zejména od lidí na začátku produktivního věku požadují prostředky (úspory) vysoko nad rámec jejich možností. A státní podpůrné programy typu půjčka pro mladé také nejsou pro každého.

Medián hrubé mzdy (tedy 50% lidí v ČR má méně, 50% více) se dnes pohybuje okolo 28.000,- hrubého, tedy přibližně 22.000,- čistého. Pokud by si s nástupem do zaměstnání v 25-ti letech měla mladá rodina k 30. roku života pořizovat byt, měla by v reálné hodnotě peněz (jinak situaci dále zhoršuje inflace, zejména růst cen nemovitostí, který v některých oblastech dosahoval v posledních letech i více než 10% ročně) měsíčně odkládat zhruba 1/60 celkové potřebné částky nad rámec jakýchkoliv dalších potřeb. Tedy zhruba 8.500,- Kč.

Je otázkou, zda souběžně s platbou nájmu, možná školného a pravděpodobně nižší mzdou na začátku kariéry je toto pro většinu obyvatel reálné.

Možnosti řešení nedokonalé regulace

Z nastavení regulace vyplývá jak její řešení, tak následné úpravy doporučení.

Omezení výše dluhu v poměru k hodnotě nemovitosti cílilo primárně na hypoteční trh, resp. přeneseně na úvěry zajištěné nemovitostí – tedy i na úvěry a meziúvěry ze stavebního spoření. Nedošlo ovšem fakticky k zavedení povinnosti pro celý trh. Obratem se proto začalo výrazně více využívat kombinované financování typu „80% zajištěný úvěr + 20% nezajištěný“. Toto vítaly zejména stavební spořitelny, které již několik let trpěly nízkými úrokovými sazbami hypoték, jimž nebyly z logiky stavby svých produktů schopny reálně konkurovat. Dodnes některé z nich označují doplňkové financování jako hlavní obchodní strategii.

ČNB následně kontrovala rozšířením doporučení a tlakem na úpravu praxe tak, aby banky měly povinnost prověřit, zda si klient nepůjčuje zbytek prostředků jinde. Opět ale nedošlo k přenesení odpovědnosti na poskytovatele nezajištěných úvěrů (různé spotřebitelské úvěry na bydlení, stavební spoření a podobně).

Dnes je tedy situace taková, že každá banka má metodiku vlastní, velmi často výrazně odlišnou od konkurence.

Na jedné straně stojí zkoumání registrů klienta některými bankami 180 dní zpět v okamžiku schvalování úvěru i čerpání prostředků, kdy klient musí prokázat využití peněz na jiný účel, než vlastní bydlení (!). Na druhé straně pak přístup jiné banky, kterou po schválení hypotéky následné žádosti o jiné úvěry již nezajímají, před schválením pouze s ohledem na klientovu schopnost splácet.

Závěrem

Zjednodušeně řečeno, oficiální situace je taková, že klient by nad rámec nájmu měl prokázat schopnost ukládat větší množství prostředků stabilně a rychle stranou tak, aby pro něho pořízení vlastního bydlení představovalo spíše úlevu, než dodatečnou měsíční zátěž.

Na druhou stranu se ale lidé více posouvají k prodloužení bydlení dětí s rodiči a využívání zákonných možností, jak 100% financování i tak získat. Ale o tom více v dalším článku.